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家を買ったら読む本

book120.jpg 家を買ったら読む本/晋遊舎ムック

この度、良くご質問などをいただく・・ 住宅(新築マンション、一戸建て)を購入したときの”しなければいけない事””心がけておきたい要素””内覧会に関する要素””住宅のお手入れポイント”などを一冊のムック本として発売することになりました。主に「内覧会関連情報」「住まい方情報」について監修させていただきました。ご参考としていただけたら幸いです。
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2014年07月30日

引越しを計画するときの”不動産(住宅)売却”注意点!!

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もともと持ち家・マンションを所有している人の場合、”転居・引越し”を計画するときに重要になるのが「不動産売却」ですよね。少しでも高く販売できれば、引越し及び新居の購入費などにあてることができますので。

ただ、欧米と比較したときに、日本市場の弱点ともなっているのが「中古住宅市場・仕組みが整っていない」ということ。昔に比べると中古住宅を購入して、それを好みにリフォーム(リノベーション)するといったライフスタイルが少しずつ受け入れられるようになってきていますが、それでもまだまだ根付いているとはいえない状況です。

日本の不動産売買システムは”仲介業者(不動産業者)”に依存する割合が大きいのが現状です。ゆえに、”どこの不動産業者に委託したのか”によっても、成果が大きく異なることがあるんですね。具体的な傾向としては、すぐに購入してもらえるようにと「販売価格を低く設定したがる業者」が増加傾向にあるものと感じています。ただ、逆に顧客(不動産を販売したい人)への心象を重視しがちで、あまり市場動向などの読みや市場へのアピールが上手くない業者の場合、「販売価格を高め設定」と安易にしてしまうことで、なかなか販売に繋がらないというパターンもあります。

もちろん、それらの中間で、バランスの良い販売価格設定が出来る不動産業者も存在しているわけですが・・正直、どの業者がどんな傾向にあるのか・・などは、一般の人にとっては、ほぼわからない(区別が付かない)というのが実情なのではないでしょうか。

とはいえ、手立てが無いのかというとそういうわけではありません。一番良い方法となるのが不動産売買委託をしてしまう前に、「3社〜6社程度」の不動産業者から「販売想定価格を算出」してもらうという方法です。簡単に言うと、どのくらいの値段で、該当物件を販売することができそうかを示してもらうわけですね・・複数の不動産業者から。出来れば経験的に「5社・6社程度」から、情報を収集するのが望ましいものと思います。

というのも、価格が最も安いところと高いとろこを消去して考えたいから。5社からの情報があれば、”3社”が検討対象の不動産業者と考えることができるからです。その中から、「地域実績」「営業方針」「担当者の人柄」という要素を加味して、委託業者を決定するといいのではないでしょうか。

そんな複数の不動産業者から販売価格想定の情報をもらう上で、1社づつ電話連絡をして、依頼をするのは案外大変なもの。気が引けたりしますしね。そこで、効果的なのがこちらのような不動産一括査定(無料査定)を活用する方法です。ちにみにこちらの不動産査定エージェントというサイトでは、”無料査定”で6社程度まで、一括査定依頼をすることが出来ます。対象地域に強そうな業者や全国規模の業者など、特徴の異なる不動産業者を選ぶことができるのも魅力だと思います。





タグ:不動産
posted by kure at 13:56| Comment(0) | 住宅購入関連

2014年02月06日

住宅(マンション、戸建て)施工の良し悪しは「人に起因」するもの。大手販売主・ゼネコンによる欠陥マンションから考えること。


三菱地所レジデンスの販売していた東京・青山の高級マンション「ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町」で”重要な施工ミス”が発覚。すでに多くの住戸が販売済みとなっていたものの、契約を解除、違約金を支払う方向で調整が始まったというニュースがありました。(詳細はニュース記事元をご参照ください)

ちなみに、このマンションの施工を請け負ったのは鹿島建設 で、機械設備協力会社は関電工 、電気設備協力会社は浜野電設。 ゼネコン・機械設備企業は、業界最大手といえる会社です。もちろん、販売主(ディベロッパー)である、”三菱地所レジデンス”も業界最大手企業です。

今回ケースでは、”重要な施工ミス”が多数存在していたとのことで、工期延長・修繕対応は好ましくないものと三菱地所レジデンスが判断。契約解除(違約金含み)という決断をしたようです。個人的には、この「判断」はとても望ましいものだったのではないかと感じています。基本的に「複数の施工ミス」が見つかったときには、他にも隠れた様々な施工ミスが存在している可能性がかなり高いものと考えられますからね。

ですから、見つかった”施工ミス”だけを手直ししていく・・といった対処では本質的な不安要素はなくならないと考えられるからなんですね。

今回のように、販売主が「契約解除」を決断するような出来事(施工ミスの存在)は、もちろんそれほど多い出来事ではありません。ただし、実際に”重要な施工ミス”が発覚して、補修対応としているような、物件などは情報として表に出ていないだけ(隠すという意味ではなくて、大きなニュースなどにはならないため)で、一定割合で存在しているものなのです。


今回の出来事を通じて、ぜひ、一般の方々に認識しておいていただきたいのが・・。

「建物(戸建て住宅、マンションなど)は、ひとつひとつが手作りの商品で、同じものは2つと無いものであるということ。さらに、一般的な住宅建物(戸建て住宅、マンション)を対象としたときに言えることは、企業(販売主、施工会社)の大きさ・知名度とは無関係に、”施工ミス(不具合)”は発生している」

ものであるということです。

これを別の言い方(視点)で表現すると

「施工ミスの有無、住宅の品質の良し悪しは、建物建設に直接携わっている”人(個々の人)”に起因している」

ということなのです。

一般的には、どうしても単純に「どの会社が施工しているか」「どの企業が販売している物件なのか」によって、判断しがちですが・・

”住宅品質”という意味では、「どんな職人さんが手がけたのか」「誰が施工管理・監督を行っていたのか」によって、出来不出来が左右されるということなのです。

言われてみれば、当たり前のことと思うとものなのですが、実際に住宅購入する人々の意識としては、案外其のあたりの要素が欠けてしまいやすい傾向があるのではないでしょうか。

それゆえに、大切なのが「販売主、施工業者の知名度に関わらず、原則、出来上がった住宅(商品)をきちんと確かめる必要性がある」ということ。

そのために、ぜこ活用していただければと思うのが、「マンションの内覧会同行(立会い)検査」のサービス。

本来住宅は、出来上がったものを販売してほしいもの。出来上がった商品を自分の目で確かめてから、購入できるというのが、本来あるべき姿のように思うのですが、現状は異なっています。

内覧会時にしっかりと確認・チェックをしておく必要があるものと思っています。

タグ:情報
posted by kure at 11:05| Comment(0) | 住宅購入関連

2013年09月06日

住宅の”防災特性”。土地自然環境を見極めることが大切。

前回記事で、住宅選びをする上で、「防災特性(要素)」を考えることが大切であることをお話させていただきました。

今回は、”防災特性”を考えるための具体的な要素を記してみたいと思います。

■その土地の自然環境を見極めることが大切。

住宅選びをする中で、かならず最初に検証しなければいけないのが、その土地の自然環境を見極めるというとこです。具体的にその土地環境において、「どんな自然現象が発生する可能性があるのか。災害に繋がる可能性が想定できる自然現象の有無・種類」を見極めるのです。

数多くの住宅購入の場に内覧会検査を通じて立ち会ってきていますが・・正直大半の方が、この「自然現象の見極め」が出来ていないのが実情です。

土地環境が異なれば、そこにリスクとして存在している”自然現象の種類”も異なるもの。対象となる自然現象が異なれば・・その対応方法も異なってくる・・すなわち住宅に求められる要素が違ってくるということなのです。

例えば、木造二階建て住宅を購入する上で、「地震災害リクスの高い土地環境」であれば、”二階に寝室がある住宅”のほうが好ましいと判断できますが、「竜巻・突風災害リスクの高い土地環境」なら、逆に”一階に寝室のある住宅”のほうが好ましいものとなるわけです。

近年、”段差の少ない住宅”のほうが良いという考え方が広まっていますが・・。「豪雨・洪水リスクが高い及び水はけの悪い土地環境」であるならば、玄関において、”外と土間との段差”及び”土間と一階床レベルとの段差”はそれぞれきっちりあったほうが良い住宅となるわけです。それによって、”床上浸水”を防ぎやすくなりますので。

自然現象・自然災害リクスの種類・違いによって住宅に求められる要素が大きく異なる

ということは、しっかり認識しておいていただければと思います。


■住宅仕様・構造別の特性。

本当は、各種自然現象に対して、多種多様な”防災要素”がありますが、すべて書ききれるものではないので、ここでは簡単に重要なポイントだけを記しておきたいと思います。ご参考に。

*木造住宅(平屋・二階建て)

・”地震”に対しては、被害を受けにくい住宅特性があります。
・”竜巻””強風”に対しては、被害をとても受けやすい住宅特性有り。
・”豪雨”に対する「浸水」リスクが高い。
・”土砂崩れ”に対して被害を受けやすい特性有り。

*木造住宅(三階建て)

・”地震”に対しても振動数の関係で、被害が拡大しやすい傾向有り。
・”竜巻””強風”に対しては、平屋・二階建て以上に被害を受けやすい特性有り。
・”豪雨”に対する「浸水」リスクが高い。
・”土砂崩れ”に対して被害を受けやすい特性有り。

*RC造マンション(一階)

・”地震””竜巻・強風”に対しては低リスク。
・”豪雨”に対する「浸水」リスクが高い。
・”カビ”の発生リクスが高い。

*RC造マンション(二階・三階)

・”地震””竜巻・強風””浸水”に対しては低リスク。
・目の前に電柱などがあるときに、強風などによる倒壊に伴う損傷リスク有り。
・停電時でも、断水とならずに済む可能性有り。

*RC造マンション(三階以上)

・主に高層マンションの場合には、”地震”に対するリスク有り。(長周期地震動)
・”竜巻””強風”による高い損傷リスク有り。(免震構造は特に注意)
・高い”停電”リスク。(断水、エレベーター利用不可)

*高層・超高層マンション

・今後益々、”台風・竜巻・強風”による外壁損傷リスクが増加。
・補修が大変なものとなり、通常建物よりも補修費用がかなり高額なものとなるリスク有り。



posted by kure at 11:38| Comment(0) | 住宅購入関連

2013年09月05日

住宅選びと”防災要素”の関係。

今日も関東及び東北地域でとても不安定な自然環境となっています。

気象庁では、今年の夏(主に猛暑に関して)は”異常気象”だったという形での報告がありましたが・・それはあくまで過去の統計比較という視点からの話であって、実体は”異常”なものではなく、それが当たり前(通常)の自然環境に移行しているということだと思っています。

基本的に、”自然””地球環境”というものは、同じ状態をキープし続けているほうが異常なのであって、かならず周期性(リズム・変化を有している)があるもの。人間にとっては、数十年・数百年という単位が”長き時間”と感じられるのかもしれませんが、自然界から見ると、それはわずかな時間感覚のもの。

数百年・数千年・数万年単位で自然環境(気象など)は常に変化し続けているものなのです。


■現状の自然環境に即した、”住宅選び”の視点・要素。

自然環境は変化し続けている要素なのですから、そんな環境下で生活している我々(人)は環境変化に追随した生活様式を築いていく必要かあるのは、当然の要素です。

”住宅環境”及び”住宅選び”に関しても、数十年前から続いている「常識的といわれているような要素」は、現状 非常識といえるようなものとなっている・・そういう要素も多々あるものと考えておく必要があるのではないでしょうか。

”住宅建物”自体を「資産」と考えた上での住宅購入など は典型的な要素なのかもしれません。「資産という考え方」は、住宅・建物には適さないものとなっているからです。先日竜巻による被害がありましたが、住宅・建物は常に様々な自然現象によって簡単に損傷・破壊される存在なのですから。

そう考えたときに、いままでは住宅選びをする上で重視されていた要素のひとつに”資産価値”がありましたが、現在・・そして、これからは”資産価値”という要素は衰退。今後は”防災特性”が住宅選びをする上でとても重要な要素になるものと考えています。

ここで言う「防災特性」とは

住宅が存在している地域環境・土地環境(自然環境)に応じて必須となる”防災要素”及び”住宅特性”

を意味しています。次回は、具体的な”防災特性”についてお話できればと思っています。
タグ:住宅購入
posted by kure at 14:02| Comment(0) | 住宅購入関連

2012年11月06日

新築マンション購入時の「家具選び」ポイント!

新築マンションなどを購入したときに、もうひとつ大切にしておきたい要素が”家具計画”ではないでしょうか。「現在使用している家具をどうしたらよいか・・」「新規家具の選び方」などいろいろ悩む要素があるものですが・・

実際は、新居の購入手続き及び引越しの段取りなどで手一杯・・とりあえず、今の家具を使用で考えるという人もいれば、面倒なのでマンション購入時に用意されている”オプション”で対応すればいい・・と考えている人もいるかと思います。

もちろん、既存の家具を愛着持って活用し続けることも大切ですし、販売主側で用意している”オプション”を活用するのもとっても効率が良いことも多々あります。

ただ・・”家具計画”を考える上で、大切な要素もあるものですので、単にそれらの要素を考えることなく、”とりあえず”といった感じで対応してしまうと、後々非効率に気が付くことも度々あるもの。どんな方法を選択するにしても、家具計画のポイントだけは理解した上で、判断することが大切だと思うのです。そうしないと・・機能的にも”良くない”結果となっていることも多々ありますからね。

内装計画などでも、オプションとして用意されている業者対応などでは正直きちんとデメリットとなるような話をしてくれないもの。とにかく販売実績を上げたいという思いでいる業者も混じっているのも実情です。例えば、単純に「エコカラット」というタイル素材が”消臭””湿度調整”に有効な素材だからといって・・ついつい「トイレ」などの壁にオプションで設置対応してしまうというケースも見かけますが・・エコカラットという商品は「水回り」への設置は望ましくないもの。”調湿”機能があるということは、含水してしまうことですので、水回りでは・・カビが生える要因となってしまう場合もあるものです。

何事も、機能の側面には「メリット」と「デメリット」が共に存在していることは、忘れないようにしていただければと思います。(^^ゞ

話がそれてしまいましたので、話を戻しますが・・。

新築マンション購入に関連して、家具計画には、量販店で購入したほうが良い家具と・・セミオーダーで作る造作家具を注文・購入したほうが良い家具があります。これらの要素に関して・・話が長くなりますので、下記サイトに話を記しておきました。興味のある方は、ぜひご参照していただければと思います。

お買い得な「造作家具の購入方法」!!建築士の活用。

posted by kure at 18:41| Comment(0) | 住宅購入関連

2012年05月10日

自然現象・災害に対する「保険」内容の再確認を。

5月になっても、自然エネルギー環境は不安定な日が多くなっています。

基本的に今年は”水エネルギー(寒気など)”が勢いのある年となっていますので、今の季節でも”不安定さ”がもたらされることが多いんですね。

昨年の大地震をきっかけに、”地震”や”津波”に関して関心を持つ人は増えていましたが・・やはりまだまだ「自然環境と共生していく」という意識が広まっていくまでには至っていないようです。

”自然現象”とは「地震」「津波」だけではありません。

*雷
*強風・突風
*竜巻
*雹
*ダウンバースト
*火山噴火
*なだれ
*土砂崩壊
などなど

多種多様な現象が存在しています。

地域それぞれ、土地ひとつひとつで自然現象の要素も異なる・・・そんな地域による特性が存在しているものです。


それゆえに、人の意識としては「地震」「津波」といった現象だけに偏るのではなく、あくまでも自分が住んでいる自然環境を理解し、どんな自然現象がありうるのか・・といったことを「イメージ(想像)」することが必要不可欠なんですね。


自然と共生

していくためには

”自然環境””自然の移り変わり”特性を良く知ること

が大切であり

日々そんな”自然”の移ろいに意識を傾けておく

ということが必要です。

その上で、どんな自然現象が発生しうるのか・・を”想像すること”が重要なんですね。


先日、茨城・栃木の一部地域で”竜巻”が発生、被害がでました。

でも・・”竜巻”といった自然現象は何も今急に増えているのではなく、昔から変わらず存在している自然現象なんですね。

茨城・栃木などを含めた関東周辺部(沿岸部なども)では、昔から”竜巻”はわりと発生しているのです。


「住宅を購入する」

ということは、そんな地域特性・自然環境特性とお付き合いをしていくということをしっかり認識しておくことも大切な要素なんですね。


そんな自然現象による災害が目立ってきたこともありますので・・こんな機会だからこそ、あらためて再確認をしていただきたいのが・・。


保険(火災保険・生命保険など)内容の確認

です。

今はマンションなど若い女性が住宅購入しているケースも増えていますよね。

そんな中で案外、認識されていないのが加入している”保険”がどんな自然災害などに対応できるものとなっているか・・ということです。(^^ゞ

正直、保険の内容が複雑だったりしますので、なかなか十分その内容を理解しておくのも難しかったりするんですよね。ですから・・たまに、思い起こすようにと内容の”再チェック”をすることをおすすめいたします。


記述・言葉も難しく

*水害

といっても保険によっては

*雨による浸水
*津波による被害
*マンション上階の人為的な漏水被害

などがそれぞれ別の項目扱いとなっていたりするんですよね。

*竜巻

なども火災保険の中で対象となっているものもあれば、対象外となっているものもあるのです。


いままで想像もしたことがない人も多いのではないかと思うのですが・・。

*雹

によって今後、家屋が大きな被害・損傷を受けたり・・人の命が脅かされたりすることも十二分にあることも認識しておく必要があるんですよ。


そんな時に今貴方が加入している保険は・・”雹”に対する対応は可能となっていますか?


”雷”は・・
”火山灰”による被害は・・

など
想定・確認しておかなければいけない要素は多々あるものです。


保険内容のチェックは、なかなか自分だけでやっていると「勘違い」しているということも度々あるもの。

一度は第三者の視線でも内容確認しておくことも大切です。

例えば、下記のように近年無料で保険内容のチェック・相談を受けてくれるような機会も増えています。


女性のための無料保険相談



何事もないときに・・保険内容をしっかりとチェックしておきたいものです。





タグ:自然 住宅
posted by kure at 19:24| Comment(0) | 住宅購入関連

2011年11月04日

住宅選びのポイント「ライフスタイルと価値観」

マンションでも一戸建てでも・・住宅を購入しようと考えたときに一番最初におえておきたい要素というものがあります。

それが・・。

「自分たちのライフスタイルと価値観を再度見直しておくこと」

なんですね。(*^^)

これを曖昧にしたまま、”住宅の良し悪し”ばかりを考えていったところで・・後々、いろんな後悔を生む結果となることが多いものなのです。(^^ゞ

夫婦であっても、「価値観」がまったく同じということはほぼ無いわけで、かならず”価値観の違い”と”優先順位の違い”が存在しています。

それらをお互いがきちんとすり合わせをしておくことが大切なのです。

”住宅の良し悪し”を考える上で、「絶対要素」というものもありますが、圧倒的に「価値観に対する相対要素」で良し悪しが判断されるもののほうが多いのです。

例えば・・。

「部屋数の多さ」という要素は、ある家族にとっては、”良い要素”となるかもしれませんが、別の家族にとっては”悪い要素”となることも多々あるわけです。それは、生活・ライフスタイルの違いとその中に存在している”価値観”が異なることによって起きる違いなんですね。(*^^)

多くの人にとって住宅購入は一生ものとなることが多いことを考えると・・数十年先の生活イメージも想像した上で、「価値観の優先順位」をきちんと認識しておき・・その上で、住宅選びをスタートさせることが大切なのです。(*^^)

住宅選びをスタートさせてから・・いろいろ、検証し始める・・という方が圧倒的に多いようですが、このケースでは”後悔”を生んでしまう可能性が高くなってしまいますので、ぜひ心がけておいていただければと思います。




タグ:住宅購入
posted by kure at 10:35| Comment(0) | 住宅購入関連

2011年07月04日

住宅「一戸建て・マンション」購入前の環境チェックを大切に。

”住宅選び”・・一戸建てでもマンションでも共通しているのは・・。


1.土地環境(自然環境)のチェック
2.生活環境のチェック


です。

このブログでも何度も取り上げさせていただいていますが(^^ゞ

とにかくこの”2つの要素”をしっかり確認して、メリット・デメリットを把握・・その上で納得してから住宅購入の判断をするということが大切なんです。


この”2つの要素”はすべての人に共通したポイントなんですね。


正直・・今までは多くの人が”住宅選び”というと、「住宅の仕様(内装・外装・間取り・設備)」を中心に情報収集して、購入判断をしているかと思います。(^^ゞ

もちろん、これも大切なことなんですよ。


ただ

「住宅仕様」に関しては、各個人の価値観で”良し悪しの判断”が変わるものです。

あまり一派論として”良し悪し判断”をするべき要素ではないんですよね。(^^ゞ


例えば

キッチンディスポーザーなどの住宅設備が充実していることが、高い価値観と思う人もいれば、逆に住宅設備がありすぎることが逆に”不便さ”を感じると思う人もいるわけです。

これらはあくまでも”個人の価値観”に沿って”良い(メリット)”ということにもなれば、”悪い(デメリット)”ということにもなるわけです。


ですから、住宅仕様に関しては、販売主からの「宣伝・広告アピール」や「その時代の一般論」などにはとらわれずに、あくまでも自分の”価値観”と照らし合わせて判断することが大切かと思います。


対して

最初に記した”2つの要素”は「第三者目線」できちんと状況把握しておくことが大切かと思います。(*^^)

正直「住宅仕様」は後々気持ちが変化したとしても、内装リフォームなどやり直しが可能なものですが・・。

・生活環境
・土地環境

は自分ではどうすることもできないものです。(^^ゞ

後から・・気に入らないことが見つかったとしても、”修繕”することはできませんからね。


”生活環境”

というのは、下記のような要素です。

・騒音状態
・通勤、通学、買い物への利便性
・昼と夜の環境確認(昼と夜とで雰囲気が大きく変化、夜の治安、飲食店の有無など)
など

これらは、なるべく多くの要素を抽出しておいて、自分自身の”価値観”と照らし合わせて判断すればよい要素となります。


”土地環境”

というのは

・地盤状態
・風向き
・季節変化
・日射
・自然現象(地震・雷・水害・土砂崩壊など)の特徴把握
・大気特性(塩害、粉塵など)
・黄砂
などなど

こちらも、様々な自然環境要素があり・・かならずメリットもあればデメリットもあるのが特徴です。

ゆえに「土地環境」に関しては少しでも多くの”メリット要素とデメリット要素”をまず把握して、その要素に対して、納得できたら住宅購入の判断を進める・・という考え方がいいかと思います。(*^^)

この”土地環境要素”に関しては、専門的な知識なども多々必要となることも多いんですよね。

ですから、少しでも安心感を得たいという気持ちがあるようでしたら、住宅購入を判断してしまう前に一度、一級建築士などと一緒に現地を見て・・自然環境要素をいろいろピックアップしてもらうといいかと思います。

ただ
その場合・・もちろん一級建築士といっても、「自然環境」に関して詳しい地域を有している方でないと意味はありませんので・・遠慮することなくまずは相手に”自然環境に詳しいかどうか”を問い合わせてみるといいかと思います。(*^^)

基本的には、得意な方であれば、有料で手軽に対応していただけるかと思います。

いくらぐらいかは・・正直、特に規定などがあるわけではありませんので地域や人によって大きな差はあるかと思いますので、こちらも気軽に最初に確認してみたほうがいいかと思います。(^^ゞ


ちなみに

私の場合は、一律 10,000円(税込み)/一回(東京・神奈川・埼玉)で自然環境チェックをさせていただいています。

posted by kure at 16:39| Comment(0) | 住宅購入関連