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家を買ったら読む本

book120.jpg 家を買ったら読む本/晋遊舎ムック

この度、良くご質問などをいただく・・ 住宅(新築マンション、一戸建て)を購入したときの”しなければいけない事””心がけておきたい要素””内覧会に関する要素””住宅のお手入れポイント”などを一冊のムック本として発売することになりました。主に「内覧会関連情報」「住まい方情報」について監修させていただきました。ご参考としていただけたら幸いです。
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2014年12月01日

建設業界の職人不足がいよいよ住宅品質の悪化として表面化?!

2014年も残り一ヶ月となりました。

復興需要に加えて、東京オリンピック開催が決定して以降、オリンピック関連需要も増大・・今年前半から建設業界の「職人不足」が取り上げられるようになっていましたが、その反動がいよいよ住宅品質に悪い影響として現れてきたものと感じています。

もともと、建設業において特に「戸建て建売住宅」の工事監理をする立場(現場監督)の人が上手く育っていない(技術不足、知識不足)状況が根底にあるのですが、そんな状況下で今度は職人不足が加わってきたことで、住宅の品質そのものに10月後半くらいからでしょうか・・本格的に悪影響が出てきたことが実感できるようになったんですね。

これは、住宅内覧会同行検査を通じて、かなり明瞭に感じられるなってきたのです。


■「給排水の施工ミス(漏水など)」が目立つようになってきました。!!

基本的に、建物建設において、最大の施工ミス要因といいますか、ミスしてはいけない要素となるのが「建物構造体の不具合、施工間違い」です。これは建物の耐震性・耐久性に直結する要素であり、人の命にも直接的に影響を及ぼす可能性があるからなんですね。

その次に大きな施工不良(ミス)と位置づけられるのが、「漏水」及び「給排水設備の不具合」なのです。

雨漏りや給排水設備不良(漏水など)は、住宅機能が満たされていないことになるとともに、住宅そのものを劣化させる要因となるもの。施工ミスの中でも重大な不良要素に位置づけられるものです。そんな給排水設備の施工不良(漏水)を内覧会検査を通じて、発見する物件が増えてきたのです。(割合が増加)

私が内覧会時検査を出来ている物件数など日本全国の住宅供給数から比較すれば、極々わずかな数。そんなわずかな検査機会において、「給排水の施工ミス(漏水)」を発見(遭遇)したのが、今年10月後半以降で「4物件」もあるのです。

”4件”という数字(割合)は、正直かなり多いもの。確率から考えれば、今後益々重大な施工不良が増加していくことが推測できるのです。


■構造躯体の施工不良も内在していいる可能性が・・。

給排水の施工不良が目立つようになってきたということは、段階的に考えると「構造体の施工不良」も存在している・・それが今後表面化してくる可能性があることを示唆していると考えられるのです。

給排水の施工不良は、「戸建て住宅(建売住宅)」で目立ってきていますが、先日はとうとう新築マンションにおいても、遭遇することになりました。この不具合は、大手デベロッパー(不動産業者)が手がけている物件で施工不良の有無は、企業規模に関わらず存在する要素であることがわかります。


■住宅内覧会では、給排水設備など住宅機能をきちんと確認することが必須に!!

今年よりも来年のほうが益々住宅の施工不良は増加していくことが推測できます。これから内覧会を行う住宅に関しては、目視確認できる範囲は限られてはいますが・・それでも可能な限り給排水設備や躯体状態といった住宅機能をきっちりと確認しておくことが必須要素となったものといえそうです。

特に「建売戸建て住宅」は要注意。基本的に何かしら、施工不良なとがあるものと考えた上で、内覧会を行う(性善説ではない捉え方)ことが必要となるのではないでしょうか。東京オリンピックを迎えるまでは、この傾向が継続していくものと考えられます。

新築引越し.com「建築士が語る新築住宅への引越し関連情報」はこちら。

タグ:住宅
posted by kure at 15:05| Comment(0) | 住宅チェック関連

2014年04月30日

住宅内覧会同行検査の”費用”に関する見解。「安価な価格設定」に潜みやすい気持ちとは!

住宅(マンション、戸建て)を購入したときに、”内覧会同行検査”を依頼したいと思い、いろいろと情報収集したことのある方も多いのではないでしょうか。(当ブログを訪れていただいた人を対象とすると)

5.6年前までは、まだまだ”内覧会同行検査”というシステムも動き出したばかりで、検査対応してくれる企業・業者も極限られていました。そんな中、口コミを中心として、”内覧会同行検査”の有用性が広まると共に、近年では、同行検査を行う建築士・業者にも多様性が生まれてきています。

*内覧会同行検査専門の会社企業
*内覧会同行検査の知識・技能を有する一級建築士
*内覧会同行検査のみを対象とした資格保持者(住宅インスペクター)
*その他

現時点でも”内覧会同行検査”という業務は、何か具体的な資格など必須となっているわけではありませんので、極端な話をすれば、「まったく建築と無関係の仕事をしている人や建築に関する知識の無い人」でも行える業務(実際には、知識がなければ効果ある仕事は出来ませんが、素人レベルでも見かけ上は可能という意味です)だったりします。(法的な規制などが無いということ)

ゆえに、上記に記したように「その他」に分類されるような業者・人も存在しているのです。

内覧会同行検査をしてくれる業者が多様化してきていることは、良い側面もあるのですが・・依頼者側から見たときに、最初の頭を悩ますこととなるのが・・

「どこの業者に内覧会同行検査を依頼したら良いのか?」

ということではないでしょうか。確かに、”会社組織(企業)”として行っているところもあれば、”建築士(士業)”が行っているのもありますからね。なかなか、単純な比較も難しい要素がありますので、ますます悩んでしまう人も多いのではないかと感じています。

そこで、業者側の立場だからこそ、知っていることといいますか・・判断材料となるお話をいくつかしてみたいと思います。


■”会社組織”と”建築士”での違い(特性の違い)

まず、”会社組織”となっている内覧会同行専門企業と”一級建築士”が行っている内覧会同行検査を比較したときの相違点(特性の違い)となる要素についてお話してみたいと思います。

”会社組織”ならではの利点(メリット特性)と言えるのが「業務範囲対象エリアが広い」ということです。現在、全国規模で支店も各地に設置しているような企業も存在しており、全国対応しているところもあります。

また、”会社組織”は「資本」を背景として、”アフターフォロー”や”保険商品”とのタイアップなどを行っている企業もあります。「新築住宅(マンション、戸建て)」においては、あまり意味のある要素ではありませんが、「中古住宅(マンション、戸建て)」の同行検査を依頼する上では、大きな魅力となる要素に。

そういう意味では、一級建築士として業務を行っている私が言うのもなんですが(笑)”中古住宅(マンション、戸建て)の内覧会同行検査”に関しては、会社組織の内覧会同行検査企業に依頼したほうが良いかと思っています。

対して

”一級建築士”への依頼の最大の利点(メリット)となるのが「技能・評判」「対応の良し悪し」を事前に判断できるということ。

内覧会同行検査という業務は、結局検査に来た”個人の技量(技術・知識・経験)”によって良し悪しが決まります。簡単に言うと、検査をする人の技量が低ければ検査の効果は少なく、技量が高ければ、”不具合の有無”に関わらず効果が高いものとなるものです。

そういう意味で、同行検査に関して、まずは電話やメールで問合せをしてみることが大切。電話のやり取り(話の内容やコミニケーション力)やメール内容の誠実さ、丁寧さなどから、少なくとも、依頼に値するかどうかが(依頼したいと思えるかどうか)、感じられるもの。

”一級建築士”の場合は、その判断がしやすいのです。(個人で対応しているため)

反対に”会社組織”の場合は、「検査に誰が来るのか」は不明なもの。検査人の良し悪しの判断が出来ないことから、技能の低い検査人に当たる確率も案外多いのが実情なのです。

これは、”評判・口コミ”に関しても同じこと。建築士に関する評判・口コミは、大いに活用することができる要素となりますが、”会社組織”の場合には、あまり充てにならないことが多いものです。”一部の優秀な人材が企業のイメージを作っている”というケースが多いからなんですね。

内覧会同行検査というのは、あくまでも「個人(検査人)の技能・経験」が最重要な要素となるもの。そういう意味で、確実性を求めるのであれば、”一級建築士”の中から選ぶのが良いのではないかと思います。


■内覧会同行検査の”費用”に関する見解。「安価な価格」にはリスクが存在。

内覧会同行検査を依頼する上で、もうひとつ重視要素となっているのが「費用」ではないかと思います。「検査業務」というのは、「物品販売」とは異なり”サービス(検査を行う)”を提供する業務。それゆえに、各社・各自によって、費用を定めていますので、幅がかなり存在しているのが実情となっています。

新築マンション(100平米未満)の内覧会同行検査の場合、”約2.5万円〜5万円”程度の価格幅が存在しているものです。

”費用”に関して、”会社企業”の場合には、費用設定に当たって、会社企業ならではの要因(社員数などの人件費、経費など)がありますので、かならずしも適した要素とならない場合もありますが、一級建築士として仕事をしているからこその視点でお話をさせていただきますと・・。

建築士に限った話ではありませんが、「士業」と呼ばれる資格を有した仕事(建築士、弁護士など)の場合、”費用設定”する上で最も大切にしていることは・・。

「顧客に満足して貰えるサービス内容(仕事)と価格のバランスとなっているかどうか」

ということです。

”物品”の場合には、同じ商品であれば、その機能・特性はどこのお店で購入していも同じですよね。ゆえに、「価格」は安いほど良い(購入者にとってメリットがある)と言うことができるものです。

しかし、”サービス”の場合は”物品販売”とは大きく異なるもの。

例えば、弁護士に「弁護、手助けしてもらう」という”サービス”を受ける(依頼、購入)場合・・同じ”弁護”という要素であっても、依頼する弁護士さんの技量・経験によって、満足度は大きく異なる結果となるものです。

簡単に言えば、”敏腕弁護士”と呼ばれている人への依頼料(費用)はとても高額ながら、その費用であっても結果に対する満足度が高かったりするものです。

逆に技能の低い弁護士の場合には、依頼料(費用)は安価な設定となっているのにも関わらず、その結果に対する満足度は低かったりすることも多々あるものです。

これは、多少の違いはあったとしても”サービス”を提供する職業における、「費用設定」には共通している要素なんですよね。

このことを、サービス提供側(建築士など)の視点で記すると・・。

「自分の技量(技能、経験など)を基準として、顧客に満足してもらえるサービス(お仕事)となる費用バランスはいくらとなるか」

を自ら設定しているということになるのです。

簡単に言えば、お客様に”満足してもらえるサービスを提供できる”という自信があれば、それなりの価格(高め設定)となりますし、反対に”サービス(仕事)内容に自信が無い場合”には、「安価な価格設定」となる・・そのような心理的傾向があるということなのです。

”内覧会同行検査”として仕事(サービス)に関しても同様なのです。”同行検査”業務というのは、ほとんどの場合「口コミ」的に人から人へ紹介してもらえることによって、依頼をいただけるということが多いもの。

「仕事(サービス)の結果として、お客様の満足度が高くなければ、仕事が継続していかない」のが特徴的な要素となっています。ですから、”費用設定”には、それなりの実績が含まれていると考えることが出来るんですね。

そういう意味で、「安価な費用」のサービス(同行検査)としている企業・建築士などは、誤解を恐れずに言うと・・”仕事内容に自信が持てていない”というケースが多々含まれているということになるのです。ご参考となれば幸いです。


タグ:内覧会検査
posted by kure at 11:44| Comment(0) | 住宅チェック関連

2014年04月29日

住宅(戸建て、マンション)の内覧会に専門家(建築士)を同行させることの一番のメリットとは!!

住宅(戸建て、マンション)を購入したときの最初の関門となるのが”内覧会”です。この内覧会を単なる「見学会」で終わらせてしまうのか、それとも商品(この場合は住宅)の「機能確認」「契約内容に沿った商品となっているかの確認」の場とすることが出来るかどうかは、購入者側の”強い意志の有無”によって大きな差が出るのが実情です。

”住宅”という商品が他の多くの物品と異なるのは、「実際の商品が完成する前に購入してしまうことが多い」という要素と「住宅に必須となる機能が多種多様」であることが最大のポイントとなります。

一戸建ての”建売住宅”と呼ばれるものでも、近年は「工事前」もしくは「工事中」に販売契約してしまうケースも多くなっています。これは販売業者側の都合で、売れ残りリスクを回避するために、少しでも施工前(施工中)に販売してしまいたいという考え方によるものです。

「建売住宅」の最大のメリットとなるのが、「実際の完成住宅を見ることが出来る、見て判断できる」ということ。それなのにも関わらず、”施工前に契約してしまう””施工中に購入。契約してしまう”などというのは、購入者が自らの”権利”を放棄してしまうということ。正直、私としては信じられない出来事(行為)なんですよね。

”マンション”と比較して、圧倒的に”戸建て(建売住宅)”のほうが、購入後のトラブルが多いのも上記要素が深く関係しているのではないかと感じています。


■内覧会に専門家(建築士)を同行することの本質的な意味。

内覧会同行検査という仕組みは、かなり一般的に普及してきました。購入者側への認知だけでなく、販売者側にも「内覧会同行検査のシステム」は浸透してきています。

ただ、少々伝え切れていないと感じているのが「内覧会に専門家(建築士)を同行することの本質的な意味・要素」に関してです。

*「住宅の機能的な不具合」を見つけ出すこと

といった要素は確かに最も大切な要素のひとつです。”機能的な欠陥有無”を見極めるということを目的として、内覧会同行検査を依頼していただけているわけですが・・。内覧会同行検査を依頼して、実際に”内覧会同行検査”を体験(実施)した依頼者(住宅購入者)の多くが、実感していただけるのが・・。

「住宅の機能的な不具合」として、本人(購入者)だけでは、見つけることが出来なかったと思える要素があったことに対して、”依頼してよかった”と感じていただけることは基本として存在しているのですが、それ以上に

「住宅の機能(素材、状態など)」に関して、わかりやすく説明してくれた上で”良い要素(メリット)””悪い要素(不具合)”をそれぞれ伝えてくれること。及び、購入者側の要望(修繕要望など)を販売者側(施工担当者など)が理解できるように伝えてくれること。

に対して、”依頼(同行検査)してよかった”と感じてもらえることです。

基本的に、”購入者”は住宅に関する専門知識が不足しているのが、当たり前の状況ですよね。それゆえに、同じ不具合という要素に対しても、「どの程度問題なのか」「修繕しなければいけない程度なのか、それともその必要はない程度なのか」といった、判断が出来ないケースが多々存在するものなのです。

このような出来事に遭遇したときに、販売者側(施工者)から、”これは問題の無い程度””修繕の対象とはならない程度の要素”と言われたときに、その適否を判断できないのです。

実際に、このように施工者側から言われた要素に関して、確かに”修繕の必要は無い”ものもあれば、”修繕する必要がある”ときも多々あるもの。基本的に、施工者側は、少しでも「修繕要素は減らしたい」という気持ちが働きますので、そんな状況が生まれやすいのです。

そのような状況に対して、効果を発揮するのが”専門家の存在(内覧会同行)”。基本的に、購入者側の立場に立ちながらも、”機能の良し悪し””修繕の必要性有無”などに関しては、第三者からの視点で判断していきます。修繕が必要と感じたときには、販売者(施工者)に対して、”何故修繕が必要なのか””どのような方向性で修繕してほしいのか”などをわかりやすく、専門的に伝えます。逆に”修繕が不要”と判断したときには、購入者に、”修繕が不要である理由・状況説明””注意点の有無”などを専門語ではなく、わかりやすく購入者に伝えるという役割を担うのです。

私としては、この要素こそが、”内覧会同行検査の本質的な意味(メリット)”ではないかと考えています。

当事務所で行っている、マンションま内覧会立会い業務に関しては、こちら神奈川県・東京都を中心としたマンション内覧会同行(立会い)検査!をご参照いただければと思います。


タグ:内覧会
posted by kure at 11:19| Comment(0) | 住宅チェック関連

2013年12月24日

”1月〜3月”に内覧会・引渡しを控えている住宅(マンション・戸建て)の課題点!!

一年の中で最も住宅(マンション、戸建て)内覧会が多く行われるのが”1月〜3月”の季節となります。昔と比較すると、住宅供給時期(完成)も多様化してきていますので、一極集中ではなくなっていますが、それでも年度末期間となる”1月〜3月”が住宅完成・引渡しが集中する季節となっています。

そんな時期だからこその”内覧会の傾向(注意点、課題傾向)”がありますので、今回はそんな要素について少しお話してみたいと思います。



■”完成前”の内覧会に注意!!

住宅販売に関わっている関係者となるのが「販売主」「販売代理業者(不動産業者)」「施工者」の3者です。

年度末となると、それぞれ各企業では”決算”がとても重要な時期となることから、「販売主」としては、無事に年度末内に”引渡しを終えること”が最重要要素となったりします。

ここで問題となるのが、住宅建設はどうしても”自然(天候)”との兼ね合いで工期が遅れてしまうということも多々あるもの。他の時期であれば、そんな出来事も多少加味した工事工程を組んでいるものですが、年度末に完成・引渡しの物件(住宅)の場合には、少々無理した工程(本当は4月・5月ころに完成予定とするのがゆとりもあって理想的という物件の場合、ゆとりを省いて、厳しい工程としているということ)としている物件が多くなります。

それゆえに、工事期間中のちょっとした悪天候などによって、工期が遅れてしまい、それを取り返すべく”ゆとり”が無いまま、完成予定時期(1月〜3月)を迎えてしまうという出来事が多々おきるのです。

”そんなバカなことが・・”

と思うかもしれませんが、実際にまだ、内装工事も未済部分があるのにも関わらず、予定どおりに「内覧会を実施してしまう」という住宅(マンション、戸建て)が少なからず存在しているのです。

私自身もこの季節は、そんな物件の内覧会検査に多々出逢うことがあります。

本来は内覧会など行えないような状態なのにも関わらず、内覧会が実施されてしまう物件が存在するということは、ぜひ覚えておいていただければと思います。

そこまで至っていなくとも、基本的に”工事工程にゆとりが無い”まま工事推進されている物件(住宅)が多いのが”1月〜3月の完成予定住宅”。

この季節の内覧会では、他季節以上に「キズや不出来な状態」「機能上の不具合」も多く見られる傾向がありますので、十二分に意識を持って内覧会での検査・確認を怠らないようにしていただければと思います。



■内覧会日は、出来れば”平日”が理想。

多くの内覧会日は”土日”に設定されることが多いものですが、中には”平日”も選択できる物件も多々あります。

そんな時には、出来れば「平日」を内覧会日にしたほうが良いもの。

基本的に”販売代理業者(不動産業者)””施工者”はこの季節、他にも完成住宅物件を多数抱えている傾向があるものです。住宅内覧会に割く事が出来る”人””時間”などが厳しい状況となっていることもあるため、特に内覧会来訪者が多い”土日”は対応に余裕がなくなっていることも多々あるもの。

やはり、余裕を持って、きちんと対応していただけることが望ましい(忙しさで余裕がないと、修繕なども簡単に引き受けて貰えないような内容・要素もあったりしますので。)ものです。ゆえに、出来れば”平日”に内覧会を設定するのがおすすめとなります。



■一年の中で住宅引渡しに関連して最もトラブルが多くなる時期。

前項目と内容か重なりますが、「まだ未完成部分が目立つのに引渡しを急がされる」など、とにかく”住宅内覧会及び引渡し”に関するトラブルが一年の中で最も多くなる時期です。

他時期以上に、「施工状態」「内覧会・引渡しスケジュール」を小まめに確認・継続していくことが大切に。

特に「簡単に修繕できる要素と時間を要して修繕しなければいけない要素をきちんと見極めて、先方と上手に折衝すること」及び「基本的に、きちんと完成してから、引渡しを受けることの交渉をスムーズに行う」ことがとても重要な要素なりますので、ぜひ覚えておいていただければと思います。


ちなみに、「内覧会検査のご依頼」も最も多くなるのが”1月〜3月”の時期。ゆえに、他時期であれば、内覧会日数日前のご依頼でも対応できることがありますが、”1月〜3月”の季節においては、少しでも早めに”内覧会検査のご予約”だけでもお問い合わせいただければ幸いです。

当事務所への内覧会検査に関するお問い合わせは、こちら(info@baumplanning.com)のメール宛にお願いいたします。

毎年、他の内覧会検査業者も早々に予約が埋まってしまい、内覧会の同行検査が出来る建築士がなかなか見つからないというお話を度々耳にする季節でもありますので。
タグ:内覧会
posted by kure at 16:33| Comment(0) | 住宅チェック関連

2013年10月19日

10月〜12月に住宅内覧会を迎える「マンション・戸建て」の注視要素。

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10月前の夏後半の季節は、住宅内覧会が開催される物件も少し少ないものですが、これから年末にかけて、再び増加傾向となっていきます。近年は、年末ギリギリ・・クリスマス周辺の時期に引越しを行うという人も増えているような気がしています。

これは住宅供給(マンション、戸建ての内覧会・引渡し時期)がピーク時期に限らず通年行われる傾向となってきていることも要因のひとつとなっているのかもしれません。

日本では、四季があります。同じマンション・戸建て住宅であっても、内覧会・引渡し時期が異なれば、「気にしておかなければいけない要素」も変化するもの。季節に応じた注意点などが存在しています。


■10月〜12月に住宅内覧会を迎える「マンション・戸建て」の注視要素。

これから内覧会・引渡しを迎える「マンション・戸建て住宅」に共通した注視要素となるのが・・「内装材の乾燥及び温度変化による伸び縮み」です。

10月〜12月に内覧会を迎える住宅物件は、”湿度の高い”夏の期間に工事が行われています。工事期間中は、外気の湿度環境の影響を直接受けていますので、「高湿度」環境となる期間が長くあったのであれば、それらの影響を受けていることになります。

特に、マンションよりも建設期間の短い「戸建て住宅」の場合は、柱・梁の構造材の建方時から”湿度”の影響を受けているものですし、さらに夏のゲリラ豪雨や台風などの影響も建物内部・構造体に受けている場合も少なからずあるもの。工事中の管理状況(風雨に対する対策など)が悪ければ、躯体へ内部への影響はより大きなものとなっています。

そんな住宅物件において、冬の時期へ向けての注意ポイントとなるのが「内装材の乾燥への移行と温度変化による延び縮み」なんですね。

簡単にいうと、「内覧会時に見た状況と比較して、実際に住まい始めてから内装材の状況が大きく変化する可能性がある」ということです。そんな変化があることを、想定して内覧会時に状況を確認・・後々支障を及ぼすことがないかどうかを確認しておくことも、これからの季節の内覧会では大切な要素となるものです。



タグ:内覧会
posted by kure at 07:28| Comment(0) | 住宅チェック関連

2013年08月01日

”内覧会同行検査”を行う上での本当のメリットとは。

今日から8月となりました。毎年思うことではありますが、月日の流れは本当に早いものです。(笑)。

昔は、住宅販売期間として「2月・3月」及び「10月」がひとつのピーク期間となっていましたが、もちろん今でも、上記期間はピーク時期とはなっているものの、以前と比較すると他の季節でも、住宅(マンション、戸建て)販売が多くなされるようになってきています。

大規模マンション開発の場合は、最初から「2月・3月」「10月」という季節を販売時期と見定めて計画推進する必要がありますが、戸建ての建売住宅などでは、土地が入手できたら、すぐに建物計画に着手、工事を進めていくことが多いため、販売時期にも多様性が生まれているものと思っています。

そういう意味で、今月8月は、夏休み期間ということもあり、住宅(マンション・戸建て)選びをする方も多くなってきているのかもしれませんね。


■住宅内覧会同行検査の一番のメリットとは。

私もすでに多種多様な住宅内覧会同行検査の経験を積み重ねてきていますが、あらためて近年の内覧会状況を考えると、「内覧会同行検査の一番のメリット」は・・

*施工者・販売者との”折衝・調整”(修繕対応など)

なのではないかと感じるようになってきました。もちろん、一般の方ではなかなか見つけることが出来いと思われる”不具合箇所”を見出すということも重要な要素であり、専門家(検査)に依頼することの大きなメリットであるとは思います。


その理由・背景に関してお話してみたいと思います。まず内覧会検査を通じて住宅(マンション・戸建て)状況をチェックすると、以下のようなパターンに分類することができます。


1)キズ・汚れもほとんど無し。問題箇所がとても少ない良好な状態。

2)キズ・汚れの修繕箇所は多数。機能的な問題は少ない状態。

3)キズ・汚れは有り。機能的な不具合とはいえないまでも、将来的ことを考え修繕しておいたほうが良い要素がある状態。

4)キズ・汚れの修繕箇所及び機能的な問題(主に床・壁の精度、設備機器)がある状態。

5)構造的な要因にも関わる機能的な問題がある状態。



具体的な統計を取っているわけではありませんが、実体験の中から推察すると、上記要素の割合(全物件を100%としたとき)としては以下のような感じと考えられます。

「1」:10%
「2」:30%
「3」:30%
「4」:25%
「5」: 5%(マンションの場合は”2%程度”、戸建てで”5%程度”)

要するに、実体としては85%程度の住宅(マンション・戸建て)が”2・3・4”の住宅状態となっているということです。(2.3.4のいずれかの状態)

まずポイントとなるのが、”4”の状態「キズ・汚れの修繕箇所及び機能的な問題(主に床・壁の精度、設備機器)がある状態。」に関して。

”キズ・汚れ”に関しては、先方(販売主、施工者)も気軽に修繕対応していただけるのですが、基本的に”機能的な問題(床・壁の制度、下地の課題、設備機器など)”に関しては、明確に不具合であると思えるもの(誰が見ても、不具合と認識できる要素)でないと、気軽に修繕・補修には応じてくれないものです。(これはある意味、正当な出来事であり、当たり前の出来事といえます。)

”機能的な不具合要素”に関しては、”不具合内容を実証・説明”することができて初めて、不具合として修繕対象となるということです。

”証明する・実証する”という表現は少々大げさですが。「単に不具合かなと思った」というだけではダメで、「どういう要素が、どのようになっているから不具合となる」ということが認識(施工者・販売主側に)されないと、修繕対象とはならないのです。

ここがひとつのポイントとなります。

さらに、一番のポイントとなるのが”3”のケース「キズ・汚れは有り。機能的な不具合とはいえないまでも、将来的ことを考え修繕しておいたほうが良い要素がある状態」です。

この場合は、「明確な不具合」ではありませんので、どちらかというと”お願い”といった要素として、修繕してもらえるように交渉する必要があります。”明確な不具合”であれば、修繕義務がありますが、将来的な推移を考えて”望ましい対処となっていない”という要素は、修繕義務対象とはならないからです。

ここで、当初の話に戻りますが・・。

住宅の実体として「2.3.4」のケースが大半を占める中で、”3”のケース及び”4”のケースにおいて、単純に”要素を見つける”というだけでは、事足りないことになります。

そう・・。施工者・販売者との”折衝・調整”する力 を有していることがとても大切な要素となるのです。

”内覧会同行検査”を行う上での本当のメリットは「施工者・販売者との”折衝・調整”する専門力・コミュニケーション力」を活用することなのだと感じています。

逆に考えると

内覧会同行検査が出来る人(専門業者及び建築士)を選ぶときの判断要素として、”コミュニケーション力”が高いかどうかを判断基準のひとつして考えるといいのではないでしょうか。

*メールなどの”言葉””内容”
*電話などでの対応

を確認してみるといいかと思います。技術屋として、案外コミュニケーション力に欠けている人も多い傾向がありますので。

タグ:内覧会検査
posted by kure at 11:48| Comment(0) | 住宅チェック関連

2013年06月18日

高温・高湿度環境時の住宅選び・チェック

マンション・一戸建て住宅、いずれの場合でも、「季節(自然環境)に応じた注意点」が存在しています。冬に住宅選び(購入)するのと、夏に住宅選びをするのでは、注意しておかなければいけない要素に違いが存在しているものなんですね。

また、”建売住宅”であったり”新築マンション”の場合でも、「完成してからどの程度期間が経過しているのか」「どんな自然環境(季節)を経過してきているのか」も重要な要素となるのです。

同じ住宅要素であったとしても、「購入時期」「季節」「経緯」によって違いがあるということは、ぜひ認識しておいていただければと思います。

例えば、「床のフローリング」。

フローリングには、「無垢」「複合」「シートフローリング(木ではない)」の3種類が存在していますが、特性に違いはあるものの、基本的に”湿度・温度による延び縮み”がある素材です。

もちろん個別環境によって、違いはありますが、大まかな話としては、”高温多湿となる夏期間”には「フローリングは膨張する傾向」があるわけです。逆に、”低温・乾燥環境となる冬期間”では、「フローリングは縮小する傾向」があることになります。

ゆえに、単純な言い方をすれば、”夏時期に住宅選びをした場合”には、フローリング同士の”隙間”はあまり無い状態でも問題が無いと判断できるのです。逆に”冬時期に住宅選びをした場合”には、フローリングの隙間が少し目立つくらいでも、問題が無い・・と考えてもいいことになるのです。

でも、それぞれ逆の状態であったときには要注意ということになるんですね。

*夏場にフローリングの隙間が目立つ
*冬場にフローリングの隙間がまったく無い

といったときには、その状況(施工状況)を改善してもらわなければいけないケースがあることを覚えておくといいかと思います。
タグ:住宅
posted by kure at 15:30| Comment(0) | 住宅チェック関連

2012年12月21日

建売一戸建ては、売主の対応・姿勢を重視して購入検討しましょう。

今年も残り少なくなってきました。

今年は多くの企業で「28日から」休みがスタート・・6日まで休みなる企業も多くあるようです。明日から祝日を含めて三連休ですので、実質25日〜27日までの三日間のお仕事という人も多いのではないでしょうか。

今年2012年の住宅事情を振り返ったときに、感じることは・・「マンション」と「一戸建て」の販売側(売主)の質にさらに大きな差が開いてきたと感じています。「内覧会」において、建築士などが同行して建物状況を検査・確認するということが始まったのもわりと最近のことではありますが、マンション販売業者(不動産・売主)の多くが”内覧会時の同行検査”に対してリスペクトを持った対応をしてくれるようになりました。

購入者の不安要素を少しでも無くすことを共通認識として、第三者(建築士など)の目でチェック・確認することを積極的に受け入れてくれる体制を構築していただいてきているものと感じています。

これは、結果として売主にとっても購入者にとっても好ましいこと。今後、ますますこの仕組みが浸透して多くの人に広まっていくことを願っています。

対して・・。
”一戸建ての売主”・・特に「建売住宅の売主」は、まだまだ内覧会の同行検査だけでなく、購入者に対する内覧会での説明など認識が進んでいない業者が多いのが実情です。昨年と比較すると、今年は「マンションの売主」の認識が強化されたことから、その格差は広がっているものと思います。

正直、建売住宅の多くが「とにかく販売してしまえば、良い」といった思いを感じさせてしまうような対応の業者がまだまだ多く存在しています。もっとマンション販売企業に見習って、住宅は、「販売してから以降のメンテナンスも含んだサービスを販売する」という意識を売主側が育まないとダメ。

*購入者の疑問にも、丁寧に適切に答えること
*修繕などの要望に対して真摯に対応すること

まだまだ上記2つの要素すら、きちんと出来ていない業者が多いというこはぜひ、覚えておいていただければと思います。

「修繕要望などを嫌がるような対応」を見せる業者・売主の物件は購入しない・・といった認識を持って住宅選びをするといいのではないでしょうか。
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2012年09月25日

新築マンションを購入するのなら「営業が上手な不動産業者」ではなく「対応力」の高い不動産業者が手がけている物件がおすすめです。

「マンション購入」にあたって、物件土地環境(地盤)及び住宅本体の質(施工)が良いものを購入するということが最も大切な要素であるのは、当たり前のことではありますが・・。

実際には、「土地環境としても弱さがあり」「施工状態としても良いとは言えない」・・そんなマンション物件も多々存在しているものです。「土地環境の弱さ」だけをピックアップすると、イメージ的には7割り程度の物件が”土地環境の弱さ”を有する住宅と言えるのではないでしょうか。

もちろん、そんな”弱さ”に対して、対策は施しているわけですが・・それは「弱さが消滅」しているわけではなく、あくまで”弱さ”は存在している状況で”対策”を施しているということなんですよね。

土地の”弱さ”というのは、単純に「斜面地」「ガケ地」であるだけでも、そこに”弱さ・脆さ”が存在していることになります。多かれ少なかれ、大雨や地盤の揺れなどによって、土地(地盤)が動きやすいという要素がそこには存在しているのですから。


こういった要素は、もちろん事前に調査すればわかるものですし、土地環境などを観察するだけでも、理解できる要素は多々あります。私のような建築士(当然、全ての建築士ではなく・・マンションなどの設計をしたことがあるものでないと意味はありません)として仕事をしているものであれば、いろいろ判断できる要素はあるものです。

でも、一般の人々にとって・・実際にこれらの要素を判断するのはわりと難しかったりしますよね。専門的な知識もあるわけではありませんし、様々なマンション・土地環境を観察することによって得られる経験的な知識もあるわけではありませんので。

となると・・。

重要なのは、実際に顧客と販売対応する住宅(マンション)販売業者(不動産業者)の質ということになります。どれだけ顧客の立場にたって、必要と思える要素を「説明」できるかどうかということなんですね。正直、様々な不動産業者と接する機会がありましたが、残念ながら・・上記に記したような「土地環境特性など」のポイントを説明してくれるような企業はとても少ないのが現状です。

”マンションの見栄え””住宅設備のグレード””防犯機能”などのマンション仕様に関する説明は多くの不動産業者が対応してくれます。でも・・その要素はあくまで「営業の範疇」の要素なんですよね。ついつい・・このような話だけでも満足できてしまいやすいものなのですが・・。(^^ゞ

それはあくまでも「営業が上手だった」という話なんです。

何故んな話をしているのかというと・・。住宅(マンション)というものは、購入時点で問題が無いのは当たり前。でも使用していく中で、時間経過と共に何かしらの不具合などが発生してくるものなんですよね。(そのように考えておくのが通常という意味です。)ですから、一番重要なのは、実際に入居後のメンテナンスなどの対応窓口ともなってくれる「不動産業者」の”対応力”が高いかどうかということなのです。

不動産業者の”対応力”が低いときは・・正直最悪です(^^ゞ。でも、実際にそんな対応力が低い企業も多いのが実情なんですね。

何故かというと・・。実際「不動産業者」に勤めている人の多くは、建築・建物の販売に関するプロ(専門家)であって、建築・建物に関するプロ(専門家)ではないからなんです。もしかすると・・一般の人はこのことを知らない人のほうが多いのかもしれませんね。(^^ゞ

具体的な話として、例えば住宅内覧会において、販売側の対応としては・・。


1.購入者が自分で住戸内部をチェックする。(販売側の同行者無し)
2.施工担当者が同行するケース。
3.施工担当者と販売業者が同行するケース。

の3つのパターンがあるのですが、「1」の場合など”住宅に関する説明”などは皆無ですよね。正直話にならないと思います。(^^ゞ「2」のケースでは、説明はほとんど無いという場合と、ポイントの説明をする場合があります。でも、あくまで施工者の立場からの話ですので、入居後に繋がるような説明はほとんどありません。「3」のケースでは、基本的な説明が販売業者からあります。でも、その内容・精度には販売企業によって大きな差が存在しています。

販売業者が立会う場合でも、先ほど記したように・・立会っている担当者は「建物の専門家」ではありませんので、マニュアルで決められた範囲の内容を伝達していくのみ・・という対応なんですね。

そんな中でも、ほんの一握りではありますが、内覧会の説明対応に関しても、「プロとしての心構え」を持って対応してくれる不動産業者も存在しています。私が、経験している中で・・そんな企業といえるのもわずかですが・・例えば”三井不動産レジデンシャル”です。不動産を販売する専門化としての、気概を感じることができます。

私であれば、住宅購入にあたって、そんな”対応力”の高い不動産企業であるのかどうかも、とても大きな判断要素として考えると思います。(*^^)



posted by kure at 14:54| Comment(0) | 住宅チェック関連

2012年09月19日

秋の季節の内覧会(マンション・一戸建て)要素

9月も半ばを過ぎましたが・・住宅内覧会が増加する時期となってきました。1年を通じて考えると一番住宅内覧会が多くなるのが「2月〜3月」。次に、今の季節「9月末〜10月」。続いて年末「12月」といった時期が上げられます。販売主側の事情(決算時期)や年度の切り替わり時期と重なることも引渡し時期のピークとなる要因となります。

そんな中。今の季節(9月末〜10月)の内覧会(住宅引渡し)に関しての話をいくつかしてみたいと思います。

一つ目は、「戸建て住宅」の引渡し・内覧会において、案外忘れられている要素となりやすいのが「植栽」なんですね。草花に関しては問題はないのですが・・”樹木”に関してはしっかりとチェックしておくことも大切ですし、何より・・引渡し後の「修繕対象」となっているかどうかなどを確認しておくことが大切なのです。

本来、樹木の移植・新規植え付けは、新芽の出てない・・樹木が休眠しているときに行うのが望ましいんですよね。もちろん樹種によっても違いはありますが・・基本的に時期でいえば、「1月〜2月ころ」が適している季節となります。

逆に言えば、暑さのある真夏の季節(7月〜9月)は樹木を植樹するのに適していない時期となります。ですから、9月〜10月にかけて引渡しを受ける住宅物件の場合・・外構に植樹されている樹木がある場合には、その後・・立ち枯れしてしまったり、衰弱してしまう樹木も多く存在することになるんですね。(^^ゞ

ゆえに、一戸建てを購入・引渡しを受けるときに「樹木」もある物件であれば、その健康状態をチェックすることも内覧会の大切なポイントとなるのです。同時に、樹木が衰弱したり、枯れたときの保障の有無・保障期間などをしっかりと確認しておくことが必要ですので、ぜひ覚えておいていただければと思います。(*^^)


二つ目は、マンション・一戸建てに共通した要素となりますが、引渡し時期と引越し・入居時期に差があることも、今の季節では度々ある出来事となります。企業側の都合もあって、引渡し時期が決まっているため、実際の入居時期はもっと後になる・・という人も多くなりやすい季節でもあるんですね。

そんな時に、心がけておかなければいけないのが・・

引渡し後の住戸の定期管理計画

です。(*^^)住宅・居住空間というのは、人が住んでいることで、家も生きていられるものなんですね。ですから、引渡し後にまったく人の出入りが無い期間が長いと・・すぐに住宅は老朽化していってしまうものなのです。

最低でも一週間に一度は「住戸内の換気・給水調整」などをする必要があるのです。引越しまでの期間・・そんな定期管理をどのようにするのか・・ということも事前にしっかり計画しておかなければいけない大切な要素。自分たちで出来るのか・・人の手を借りなければいけないのか・・しっかり見極めをしておく必要があります。

以前は、不動産管理をある程度高額な内容で契約する必要がありましたが・・最近では、「何でも屋」であったり、「家事代行」といったお仕事をしている人が出てきており、そんなサービスの中で、引越しまでの住戸の管理を依頼することもできるようになりました。

ちなみに、”家事代行サービス”を検索できるサイトに下記のようなものがあります。

家事代行com







こんなサービスもひとつの選択枝として、いずれにしても引越しまでの期間の住宅管理のことも、きっちりと計画しておくことを忘れないようにしていただければと思います。(*^^)


posted by kure at 11:35| Comment(0) | 住宅チェック関連