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家を買ったら読む本

book120.jpg 家を買ったら読む本/晋遊舎ムック

この度、良くご質問などをいただく・・ 住宅(新築マンション、一戸建て)を購入したときの”しなければいけない事””心がけておきたい要素””内覧会に関する要素””住宅のお手入れポイント”などを一冊のムック本として発売することになりました。主に「内覧会関連情報」「住まい方情報」について監修させていただきました。ご参考としていただけたら幸いです。
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2015年02月27日

やはり今回の年度末は、特に建売戸建て住宅の完成遅れが目立ちます。

一年前から想定していた状況が、実際に今回の年度末(1月〜3月)に現れてきています。

「新築マンション」ですら、その傾向が現れているのですが、特に「建売戸建て住宅」は尚更・・『住宅の完成遅れ』が目立ってきています。工期が遅れている大半の理由は「もともと無理な工事工程を顧客に提示していたこと」が要因となっているんですよね。

現在の職人不足・建築資材の入手期間などの多数の課題が存在している建設業界において、「短期間で建物工事を終わらせる」ということは、ある意味無謀なこと。様々要素をきちんと把握した上で、適切な「工期」を確保することこそが良心的な対応(施工者・販売者側の対応)なのだと思うのです。

しかし、実際には各事業者側の勝手な都合・・特に、「年度の売上高確保」「赤字決済の回避」といった企業側の都合によって、もともと無理があるのに「2015年3月中には完成・引渡しが出来ます」ということを謳い文句として、顧客を確保してしまっている・・そんな傾向があるのです。

購入者側としても、4月は新年度を迎えることになりますので、3月中に引越しがてぎる物件を求める傾向がありますからね。そんな双方の事情が重なり・・年度末、特にこれからの「3月引渡し物件」の数が増大傾向となるのです。

でも、先ほど言ったように現時点で「工期遅れ」となっている建売住宅物件は増大傾向に。例年以上に今回の年度末は遅れが目立っています。

当然、単に工期遅れとなっているだけではなく・・「施工ミス」「施工不良」「雑な施工」が非常に多くなっているんですよね。これは、すでに1月・2月に戸建て住宅の内覧会検査を行う中で実感してきています。間違いなく、来週から迎える3月は、さらにそんな不良物件の確率が高まることに。3月内覧会を迎える予定の方は、要注意の気持ちを持って対処していただければと思います。

内覧会時に、きちんと施工状況を確認しておくことは必須かと。戸建て内覧会同行(立会い)検査のサービスなどを積極的にご活用いただければと思います。

年度末(3月)の引渡し物件は要注意!の特集はこちら。
posted by kure at 09:09| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2014年11月05日

狭い土地いっぱいに建てられた建売住宅には注意が必要!

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施工技術・建材開発は年々進んでいるはずなのですが・・。何故か欠陥住宅や住宅の不具合は無くなりません。無くならないどころか、増加傾向と感じることもあるくらいです。

基本的に、戸建て住宅の場合(特に2×4工法と呼ばれる住宅)施工方法がとても簡単なものとなっています。極論すれば、匠の技術など有している必要もなく、プラモデル感覚で住宅が作ることができるようになってきているんですね。技術が進んで、簡単に作ることができるようになるということは、一見良い出来事のはずなのですが・・。

現実的には、悪影響として現れる要素を増やしているように感じているのです。具体的には、作り手側に匠の技術が必要となくなっていることが、「建物に関する知識」を失わせていることに繋がっています。また同時に、昔は「ひとつの作品(住宅という)を作り上げる」という感覚を多く人が有していたのですが、現在では、「単に流れ作業的に仕事をこなしている」といった感じで、建売住宅などは作られているように感じることが多いのです。

それゆえに、「丁寧さに欠ける」ことが多くなり、「施工ミスも増加」「欠陥住宅も多々存在する」のが実情となっているように思うのです。せっかく、建材開発など機能性は高まっているのにも関わらず・・安易な施工ミスは、多々生じる結果に・・。内覧会同行検査という業務を行っていると、丁寧さに欠けた「建売戸建て住宅」の多さは、本当に良く目に付くようになっているといることを実感してしまいます。


■狭い土地いっぱいに建てられている建売住宅には注意が必要!!

近年、建売住宅において、「木造三階建て住宅」が増加するとともに、とても狭い土地にいっぱいいっぱい住宅を計画している物件を多々見かけるようになりました。

土地の有効活用といえば、聞こえは良いですが・・これは売り手側が少しでも利益を上げるためにと、本来は「1戸の二階建て住宅」に適した土地なのにも関わらず、「2戸の三階建て住宅」を作って販売してしまう・・といった傾向があるからなんですね。

ゆえに、建物外壁と近隣境界のフェンスなどとの空地がほとんど無い住宅が多々創出されています。本当は少なくとも、人が余裕で歩けるくらいの「60cm以上」の空間は必要なものなのですが・・境界線との隙間がほとんど無いような建売住宅も度々見かけます。

そんな住宅には、施工不良・住宅欠陥が存在している可能性がかなり高いものとなっています。最大の理由は、「給水」「排水」「雨水排水」の設備配管のトラブルが存在しやすくなるから。

実際、敷地いっぱいに建てられた建売住宅で、住み始めてから「壁内部での水漏れ」「雨漏り」「排水不良」などを多々目にしています。敷地に余裕を持たせた住宅と比較して、明らかに設備的な不具合(施工ミス)が発生する確率は高いものと感じています。

建売住宅は、「完成された住宅を見てから購入する」のが本来は大原則。内覧会時だけでは、もちろん全ての不具合を見出すことは難しいものではありますが、それでも最低限内覧会時にきっちりと検査・確認してから引渡しを受けるようにしていただければと思います。

建売戸建て住宅の内覧会時に実際に存在する「不具合・施工不良」要素について!!
posted by kure at 15:28| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2014年06月18日

建売住宅(戸建て住宅)の購入・内覧会時において注視しておきたい要素!!

梅雨季節となりましたが、”しとしと”と雨が降るのではなく、夏の夕立のような豪雨と雷雨が特徴的な梅雨となっています。

これから季節(6月〜8月)に住宅内覧会を迎える、戸建て住宅(建売住宅)の場合、他の季節と比べて注意しておきたい要素となるのが・・。

*建材の雨による影響による不具合
*基礎地盤工事の不具合

です。

建売住宅の場合は、とにかく早く完成させて販売してしまいたい・・といった経済的な理由で工事が進められている物件が多い傾向があります。それゆえに、豪雨などが来たときの現場対応が不適切となってしまうことも多数存在しているんですね。

特に、地盤・基礎工事中や躯体工事(木材)中が降雨の多い期間となっていると、本来望ましいといえる工事がなされず、とにかく工事を進めてしまうことが優先されてしまっている物件も少なくないのです。実際、私が住んでいる地域などで、建売住宅の工事が始まると、職業柄、その前を通りかかるたびに、工事状況を眺めてみるわけですが・・。正直、地盤工事が適切で無い・・雨に対する建材の保護が適切で無い・・と感じることが多いこと。

たぶん、作ってしまえば(完成させてしまえば)わからない(見えない箇所となるので)といった思いが、内在しているのでしょうね。私が、建売住宅に対する”怖さ”といいますか価値観が高いものと感じられないのは、こんな要素が存在しているからなんだと思っています。

もちろん、すへての建売住宅がこのような傾向があるわけではありませんよ。高い理念を持ちつつ、職人さんたちも、誇りを持って作っている・・そんな建売住宅も存在しています。ただ、残念ながら全体的な総数で考えると、そんな価値観の高いと思える建売住宅は少数派といったのが実情だと感じています。(個人的な感覚ではありますが、30%〜40%程度といった感じでしょうかね。価値観を感じられる建売住宅は。)

そんな建売住宅に関連して、内覧会時や購入時に知っておくと良いのではないかと思う要素を下記に記しておきました。興味がありましたら、ご参照いただければ幸いです。

新築マンション内覧会との比較。建売住宅(一戸建て)内覧会における傾向及び注意点!!

建売戸建て住宅の内覧会時に実際に存在する「不具合・施工不良」要素について!!

建売戸建て住宅の”不具合”は、大きな瑕疵ほど「何故(理由)」と「どうしてほしい(対処)」
をきちんと伝えないと修繕して貰えないこともあるので注意が必要!!


建売住宅の土地が建設前にどんな状況(活用状況)であったかは最低限知っておく必要があるもの。
タグ:建売住宅
posted by kure at 16:50| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2013年09月02日

”一戸建て建売住宅”を購入する前に調べておきたい要素。

2013年も2/3が経過・・9月が始まりました。

”新築マンション”と比較すると”一戸建て住宅(建売住宅)”は季節問わず販売されるようになってきています。もちろん、販売ピーク時期(1月〜3月)はありますが、真夏でも年末月でも販売されるようになってきています。

生活スタイルが多様化・・人の行動(生活行動)も多様化してきていることが要因のような気がしています。


■”一戸建て建売住宅”を購入する前に知っておきたい要素。


季節を問わず販売されるようになってきた”建売住宅”に関して、少々気になる要素があります。以前よりも注意が必要と感じている要素なのですが・・それが・・。

「建売住宅が建つ前の土地状況がどのようになっていたか」

ということ。”別の建物が建っていたのか””駐車場などとなっていたのか””単なる空き地だったのか””畑などだったのか”などなど、とにかくどのような土地環境(土地の使われ方)だったのかは、ぜひとも認識しておくべき要素といえるのです。

基本的に、どんな土地であったとしても、本来、新築住宅を建設するための土地というのは、最低でも数年間は更地にして置いておくのものなんですよね。盛土にしても切土にしても、土地(地面)を攪拌したり、手を加えたものは、しばらく”変位・変動する”ものなのです。

ですから、まずは更地として、地盤の変位・変動が無くなる(安定化がはかれる)まで、放置しておくのが理想的なのです。

でも、「建売住宅」に関していうと、まず・・そんな”地盤の安定化”を施したような土地であるケースは少ないもの。季節を問わず建設する傾向が促進されてきていることから、尚更、もともと存在していた建物を解体したら、すぐに土地造成をして・・即新築住宅を建設という流れで建物を作り上げていってしまうからなんですね。

出来上がった建売住宅だけを見れば、そんな”土地の影響など”は当然現れているはずも無く、そのときは問題ない住宅と判断できることになります。

でも・・そんな”地盤の影響”は、概ね建設後「3年後〜8年後」くらいの期間に現れてくるものなのです。「基礎のひび割れ」「基礎周辺の地盤面変化」といった形で、そんな影響が徐々に表面化。ひどくなると、「設備配管の損傷・勾配不具合」「床の傾斜」などとして影響が拡大していく場合もあるのです。

「保障があるから」

と思っていても、大抵そのような出来事が発生してきても、なかなか”保障対象”としてみてくれないということも多々あるもの。よほど、大きな変異があったり、地盤の沈下などでもない限り、多少の傾斜や基礎への損傷などはその他要素(地震・各種自然現象)といわれてしまうことに。

生活上の不具合は感じていても、”保障”で解消されるようなことは、あまり無いものとして考えておく必要がある・・そんな風に思うほどです。

ですから”建売住宅”を購入する前に、その土地履歴(土地の使われ方、状況)をかならず確認しておくことをおすすめいたします。ちなみに長年「駐車場」として使われていたような土地であれば、まずまず良い土地状況だったと考えることができます。「建物が建っていた」状況の場合は、地盤が攪拌されてしまっているケースが多く、”基礎の深さ””地盤改良”など
状況に合わせた対応をしているかどうか・・が大きなポイントとなります。
posted by kure at 15:35| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2011年11月29日

建売住宅・中古住宅の「除染」ポイント

住宅購入に関連して、今年は例年と比較して大きく異なる要素注視要素が加わっています。

それが「放射性物質」の問題。(^^ゞ

放射性物質に関して”ホットスポット”と呼ばれる濃度が比較的高い地域が注目を浴びていますが、東京・千葉・埼玉・茨城・群馬・栃木といった地域ではホットスポットではなくとも、気にしておきたい状況は存在しているものです。

それが「放射性物質の濃縮」ポイントなんですね。

具体的にいえば、「雨水」に含まれていたり、雨水によって流された放射性物質が、時間の経過と共に一箇所に濃縮されている・・そういう場所が多々存在しているのです。

戸建て住宅でいえば、そんなポイントとなるのが「雨樋」と「浸透マス」なんですね。

実際、中古住宅、建売新築住宅で5月〜10月の間で計測確認したことがあるのですが、わりと高い数値が確認できた物件も少なからず存在していました。地域的には、ホットスポットではないのですが、時間の経過によって濃縮が進んでいるのでしょうね。

こういう現状がありますから、いずれにしても今後関東周辺「東京・千葉・埼玉・茨城・群馬・栃木・神奈川」で住宅購入するときには、「雨どい周辺」「浸透マス」を洗浄・土の取り除きと入れ替えを行ってもらうように販売主へお願いをしておくといいかと思います。コストがかかるような難しい要素ではないので、手軽に受けてもらえると思いますので。(^^ゞ

posted by kure at 10:20| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2011年10月25日

戸建て住宅関連のプチセミナー開催「小田急五月台周辺エリア」

戸建て住宅の販売季節ということもあって、様々な住宅関連イベントが開催される時期となっています。

私も来月11月10日に”住宅購入に関するプチセミナー”を行うことになりました。(*^^)

女性・主婦のための様々な情報提供を行っている企業「キャリアマム」主催のセミナーとなります。

基本的には、主婦の方を対象に限られた人数(10名程度)で、”住宅購入を検討する上でのポイント””住宅環境の見極め方”などをテーマとしています。実際にこれから販売予定となっている川崎市麻生区の「五月台」と「栗平」で建設されている戸建て住宅を見学しながら、実際の建物に関する”プチ情報”や”選ぶ上での要素”などもお話する予定でいます。

「住宅見学&プチセミナー」

といった構成となっています。(*^^)

詳しい内容は、キャリアマムの下記サイトに記載されていますのでそちらをご参照いただければと思います。


11月10日の住宅プチセミナーの詳細

”自然環境”や”土地環境”といった本当の意味で一番住宅選びに大切な要素についてもお話していきたいと思っています。(*^^)
posted by kure at 08:00| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2011年06月17日

ここ数ヶ月間で販売される一戸建て住宅と震災余波

先日一戸建ての内覧会検査を行ってきたのですが・・。

あらためて感じたことがひとつありました。

「3月11日の三陸沖地震M9の影響」

に関してです。

丁度今頃販売されている戸建て住宅や今後秋くらいまでの間に完成・販売される物件は、丁度工事中・・もしくは工事がスタートまもなくに地震に遭遇・・そういうタイミングとなっています。

地震の”揺れ”の直接的な影響として気になる要素は・・。

丁度、柱や梁の建方が済んで・外壁や内壁の工事をしている頃に地震に遭遇した物件に関しては、”何かしらの損傷”を受けやすい状態であったことが想像できるのです。

表面的には、さほど影響がなさそうに見えても、内壁ボードと釘の接合部が弱くなったりしているものもあるんですよね。それらをすべて、交換・修理していればいいのですが・・実際には、予算的にもなかなかそのような対応が出来ていないこともあるでしょう。


地震の余波に関して「間接的」な要素としては・・。

「資材がしばらく滞った時期があって、工事が途中でストップしている期間があったこと」

です。

住宅を建てるには、”順番”が大切で、例えば「断熱材」が入荷されなければ、その後の工事を進めるわけにはいかなかったりします・・。

実際、「断熱材」「内装ボード類」「住宅設備(UBなど)」が品薄となり、入荷が途絶えていた時期があるのです。


そのような状態で、工事中断があった物件では・・やはり「雨など」の自然現象の影響が強くなります。

なるべく風雨にさらされたくない工事タイミングなどもあるわけで・・中断中に雨や温度・湿度変化を受けることで、その後課題が出てくるものもあるんですね。


例えば

*屋根裏・床下などの”木材部”へのカビの繁殖。

*内装壁内部の高湿度状態。

などが最も懸念される要素です。


そういう意味では、現在〜秋前くらいに完成する一戸建て住宅を購入する上では、完成時にしっかりと現状チェックをした上で、課題が見つかれば修繕など事前にきちんとしておいてもらうことが、普段以上に必要・・・と覚えておいていただければと思います。(*^^)
posted by kure at 16:14| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2011年01月31日

「建売住宅」にはこんな施工ミスも あるものです。

先日、新築一戸建て建売住宅の内覧同行検査にいってきました。

「注文住宅」とは異なって「建売住宅」の場合には・・・まさか・・と思うような出来事(施工ミスなど)があるんですよね。たまに。(^^ゞ

そちらの戸建て住宅は、すでに完成してから約半年ほど経過した物件を購入されたようなのですが、人が住まっていないため・・「壁クロスなど」の隙間が目立つようになっていました。

ただ、「クロスの隙間」などが発生することは時間経過している建物ではある意味「当たり前」の出来事ですので、これは「施工不良や問題」というわけではありません。簡単に修繕できる要素ですしね。

問題だったのは・・


「設備配管」


洗面所・浴室周辺の設備配管を検査していたら・・

なんと「洗面化粧台の給湯管」が無いのです・・。(^^ゞ

蛇口側からの配管は出ているものの・・床下へと繋がっていくはずの「給湯管」が無い(^^ゞ

他にも浴室・洗面周辺の床下配管などにも未施工・施工途中の箇所がありましたので、もちろん施工者に全体再確認の上での補修を依頼することになりました。


それにしても不思議に思いますよね・・普通は。

「床下配管の一部」

であれば、なかなか目にすることができない箇所なので、施工忘れに気がつかないということがあるのはわかりますが、なにせ洗面化粧台の扉を開けると・・そこに「給湯管」が接続されていないのが、簡単に見えるはずなんですから。


施工完了時には、

・施工者の完了検査(施工担当者以外の会社の人による)

もあるはずですし・・

・販売主の完了検査

も・・するのが通常なんですけどね・・。


いかに、「完了検査」が形骸化しているか・・というのがわかります。(^^ゞ
完成してから・・半年くらいそのまま、誰も気がつかずに放置されていたのですから。


「一戸建ての建売住宅」を購入するときは、「まさか」と思うような施工ミスや間違いなとがあるものと考えておく・・その上で、購入前や購入後にきちんと確認をしておくかということが大切

であることがわかっていただけるかと実感できる・・そんな出来事であったかと思っています。(^^ゞ

posted by kure at 10:58| Comment(0) | 新築戸建住宅関連

2011年01月26日

新築一戸建て住宅(注文住宅)であればエアコン用スリーブを最初から設置してもらうことをおすすめします。

一戸建て住宅を購入する予定の方・・

特に注文住宅とするのであれば、ぜひ覚えておいていただきたいのが

「エアコン用スリーブの事前設置」

です。

マンションの場合は最初からエアコンスリーブが設置されているのは当たり前なのですが・・。

何故か「一戸建て住宅」の場合にはエアコン用スリーブが無い状態で販売されているのが通常となっています。正直・・私としては不思議なんですけどね。(^^ゞ

まあ・・しいていえば・・。

エアコン設置のときに、「スリーブ及び配管」が室内側から見えるのが嫌だという人がいて、なるべく一戸建て住宅の場合にはエアコンの裏から直接外へ配管を出せるような位置にスリーブを開けるようにしている・・という習慣があるという理由からなんですけどね。

それでも、事前にきちんと住まい手(購入者)に説明をして、確認をとっておけばいいと思うのです。

販売側としてはいろいろ理由はあるようですが、それでも基本的に住まい手にとっては、「エアコンスリーブ」が最初から設置されているほうがトラブルが無くて望ましいことなのですから。

事前にスリーブを設置しておいたほうが良いという理由は、「エアコン業者がエアコン設置にきたときの構造的トラブルを引き起こすことが多々あるから」なんです。

簡単にいうと、スリーブ穴を開けるときには、「柱や筋違」といった構造材を傷つけてはいけないのですが・・・住宅構造・工法も多種多様なので、住宅・建築知識の無い人がエアコン設置にくることが多々あって、事前に「気をつけてくださいね」といったあるのにも関わらず・・。

不適切な箇所に穴を開け・・

柱ゃ筋違といった構造部材に穴を開けてしまうということがあるのです。(^^ゞ

本当に・・結構あるので・・不思議でしょうがないのですが・・。人次第ということなんですね。

そういうトラブルをなくすためには、工事中に「スリーブ設置」をしておくのが理想的なのです。

下記写真のように。

05.bmp

こうすれば、構造的なトラブルを起こすことはなくなりますので。

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このような対処をするための条件として考えおいていただきたいのが、最初にも触れましたが・・。


「エアコンの裏から配管を出して、配管・スリーブが見えなくするのではなく、エアコン設置位置の下部(エアコン周囲)にスリーブを開けるようにする」

ということです。

配管やスリーブが室内側から見えたっていいじゃないですか。(笑)それよりも構造的な問題がないようにしたほうが良いと思いませんか。

それだけではありません。

エアコンなどの設備機器というのは毎年のように新製品が開発・販売されるものなんです。

今設置予定の「エアコン機種」に合わせて、裏からスリーブを開けたとしても将来、エアコンを交換しなければいけなくなったときに・・「スリーブ位置が合わない」ということが十分考えられるわけです。(^^ゞ

最初からエアコン周囲にスリーブを開けておけば、将来的な対応(機種交換など)にも追随できるのですから。

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posted by kure at 14:09| Comment(2) | 新築戸建住宅関連

2010年12月29日

年末28日の新築戸建て住宅チェック日記/一級建築士日記

昨日28日・・。たぶん、今年最後と思われる「新築戸建て住宅のチェック」に行ってきました。(*^^)

本来であれば、そのお客様はすでに入居している予定だったようなんですが、予定外のトラブルがあって完成が遅れてしまったようなんです。

それでもなんとか今年中には引越しをしてしまいたいということで、まだ施工が終わっていない部分もある中での不具合の総点検をご依頼いただいたしだいです。

今回は住宅ハウスメーカーに注文住宅を依頼したようなんですが、間際になって発覚したのがなんと・・・。


「床暖房器具を設置し忘れている」

ということ。(^^ゞ

信じられないような話に聞こえるかもしれませんが、「住宅ハウスメーカー」などに設計・施工で依頼している場合・・こういうミス・トラブルって、たまにあるものなんですよ。

「キッチンの種類が違う」

なんてことも見かけることが何度もありますから。(^^ゞ

正直、「現場管理」を行う技術者(現場監督)の知識・技術は一戸建て住宅の場合年々低下しているように感じています。それは・・現場監督だけの問題ではなく、設計者もしかり・・各種職人の技術・知識も同様な傾向があるのが実情なのでしょうね。

この傾向は建築業界全体に浸透している課題なのかもしれません。

で・・あるならば・・そんな状況下において、どう対処すればいいのか・・。

ということを考えると、やはり一番効果的なのは・・。


「多くの人の目で確認・チェックできる体制を作っておくこと」

なのだと思います。

この場合、「利害関係が一致している」人ではダメで、お互いに「独立した関係」を有している人によって、工事過程がチェックされる状況を構築しておくことが大切なんですよね。

具体的にいえば

・設計者
・工事施工者
・工事監理者(建築士の資格を有するものが工事状況をチェック)

がそれぞれ独立した、別々の人・組織に依頼をするということが最善なのです。


「設計者」と「工事監理」は同じ人・組織であっても良いかと思いますが、その場合でも最終的な完成時の住宅チェックに「インスペクターなど」の第三者の検査チェックを行う体制を整えるといいのではないでしょうか。

基本的に「人はミスをするもの」ということを前提として考えておいて、それに対する対策をとっておくことが大切なのだと思うのです。

最初に記したように

「住宅ハウスメーカー」に設計から工事まですべてを依頼してしまうような体制だと、同じ組織内での知識・慣習・慣れといった要素から、大きなミスが見逃されてしまうことになるわけです。


「設計者」も同様に「工事監理が不得意な設計者」も多々存在しています。

そいう場合は遠慮することなしに、「設計」と「工事監理」を別々の建築士に依頼することにより、大きなミスが少なくなります。設計者自身は、設計上のミスになかなか自分では気がつきにくいもの。施工者や工事監理者の目によってチェックされ、「指摘」を受けられるような状況を構築しておくことが理想的なのです。


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タグ:日記
posted by kure at 12:29| Comment(0) | 新築戸建住宅関連