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家を買ったら読む本

book120.jpg 家を買ったら読む本/晋遊舎ムック

この度、良くご質問などをいただく・・ 住宅(新築マンション、一戸建て)を購入したときの”しなければいけない事””心がけておきたい要素””内覧会に関する要素””住宅のお手入れポイント”などを一冊のムック本として発売することになりました。主に「内覧会関連情報」「住まい方情報」について監修させていただきました。ご参考としていただけたら幸いです。
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2010年11月23日

中古住宅の購入や住んでいる住宅のリフォーム前には「住宅状態のチェック」が大切


これからの時代は積極的に中古戸建て住宅を活用していくことが望まれますし、実際そのような方向へと推移していくものと思っています。

住宅購入を考える上で一番大切なのが、「土地・住宅周辺」環境ですからね。

そういう意味で土地が狭い日本では良好な土地・環境にはすでに建物が建てられているわけで、新築住宅よりも中古住宅のほうがメリットが大きなケースが多々あるのです。

ただ

何事もそうですが、闇雲に「中古住宅のほうが良い」と考えてしまうのは危険なことで、新築・中古に関わらず”住宅”は生き物と考え、ひとつひとつが個性異なる存在であることを認識・・きちんと現状チェックを専門的な視点で確認しておくことが大切です。

躯体的に問題がある中古住宅の場合、「土地・周辺環境」はとても良いといったケースでは、すべて取り壊して、新しい住宅を建て直す・・という方法が最も良い場合もありますので。それでも単純な「新築建売住宅」よりも多くの面でメリットが大きいというケースが多々あることも知っておくといいのではないでしょうか。

今住んでいる住宅をリフォームするときも同様。

リフォーム前の住宅チェック

の記事で記したとおりです。

住宅購入に当たっては、可能な限り「メリットとデメリット」を抽出して理解しておくことが大切。何も知らないまま購入してしまうのと・・メリット・デメリットをしっかり把握している上で購入するのとでは、大きな違いがあるのが「住宅」なのだと思います。


中古住宅の購入・リフォーム情報



今上記のような、「中古住宅の購入・リフォーム」に関連した知恵となるような情報をサイトとして作成中です。(^^ゞ

まだ、ぜんぜん途中。(^^ゞはは

これから、少しずつ創り上げていき、すこしでも「住宅購入など」の参考となるようなサイトに仕上げていきたいと思っています。

また完成しましたらご報告させていただきます。(*^^)
posted by kure at 14:05| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年11月10日

リフォームする前の「住宅状態チェック」/一級建築士日記

先日、現在お住まい中の一戸建て住宅のチェックに行ってきました。

心配事としては、「床・壁」などに歪があるようで・・躯体として大丈夫なのかどうか・・といった思いがあったようですが・・。

基本的に、内装のリフォームをしようと思っているようで、「何をリフォーム対象とすべきか」といった判断材料としたいということが今回の依頼となったようです。

そう・・

いまだに「リフォーム工事」に関するトラブルは多いもので・・。

「手抜き工事」
「施工不良」

といった技術的な問題もありますが・・。

施工業者(リフォーム業者)に最初から相談・依頼する形をとってしまうと・・。

想定していた以上にいろんな箇所・内容の対策工事をすることになり・・かなりの出費に繋がった・・といったトラブルが多く見られます。

これはリフォーム業者として「悪質な業者」も多数存在していること・・が一番の要因となるわけですが・・

善良なリフォーム業者の場合においても、

基本的には「工事売り上げ」は少しでも欲しいわけで。

・直ぐ対処しなくても良さそうな要素
・修繕するべきかの判断が微妙な要素

などは、今のうちに対処しておくべきと判断してしまいがちなんですよね。(^^ゞ

依頼者側としては逆で・・少しでも費用をかけたくない・・と思う方のほうが多いわけで・・

この相反する”思い”の違いがあることで、リフォーム時の心的トラブルへと発展してしまうケースもありますから・・なかなか難しい要素が存在しているわけです。


そこで、おすすめなのが今回の依頼のように

「リフォーム工事依頼をする前に住宅状態チェックをしておく」
ということ。

その場合、私のような「建築士」が第三者としてチェック・診断していきますので、リフォーム工事内容とは直接的な利害関係が無いわけです。

ゆえに、

*構造的に修繕しておく必要の有無や範囲
*機能的に修繕しておく必要の有無や範囲

といったものを冷静に判断・・お客様にお伝えすることができるのです。

もちろん最終的にリフォーム工事として何を依頼するのかを決めるのはお客様(住まい手)自身の判断でOK。

リフォーム工事をいきなり・・施工業者に依頼するのではなく、きちんと最初に「リフォーム対象・内容」を明らかにしておいて上で、その内容に対して『見積もり』を取って比較・・施工業者を決め・・リフォームを行うという流れが最善のものだと思います。

リフォームを考えている方はぜひ、このような流れで進めていくといいのではないでしょうかね。(*^^)
posted by kure at 11:08| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年11月01日

住宅の「歪」を確認/一級建築士日記

中古住宅に関して、「住宅状態のチェック」という業務があります。これは、住宅全体の「傾き・歪」の有無・程度を確認するという内容です。

住宅の「床・壁」がどのように歪を有しているかによって、「土地・地盤」に問題がありそうなのか、「住宅の構造体」に問題が出てきているのか、それとも歪があっても、経年変化の範囲で問題はなさそうなのかを判断するのです。

もともとは

中古住宅を借りようとする人から、現状調査という意味合いでの依頼が主であったのですが・・

近年では、「住宅を貸したい」と思っている大家さん側が、現状把握をした上で借主への「情法開示」の一環として事前に調査しておくといった目的での依頼が主になりつつあります。

また

将来的には、一戸建て住宅に住んでいる方が、「住宅の健康診断」として「歪のチェック」をすることが増えてくるのではないかと思っています。

実際、一戸建て住宅の場合は、「災害時」の対策として・・・将来的なリフォーム・改善の必要性の把握といった目的で、新築してから「5年後or10年後」を目安に歪の有無確認をしておくといいのではないかと思います。

建売戸建て住宅の場合には「3年後〜5年後」の範囲で『変化』が出てくる可能性が高い期間となっていますので、ご自身でも住宅環境のチェックをしてみることをおすすめします。
posted by kure at 17:26| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年06月14日

「土地」周辺事情にも注意が必要/一級建築士日記

一戸建て住宅の購入(新築・中古)や住宅を立てるための土地購入に関して、基本的には不動産業者を仲介して折衝・購入することが多いと思います。

ここで注意しておきたい要素がいくつかあるのですが・・

ひとつは最近特に「不動産担当者」として若い年齢層の方が多くなっているのですが、多くの場合「不動産の取引・手続き」に関しての知識はあっても、「建物・住宅関連の技術・仕組みなど」の知識をあまり有していない人が多い・・そんな傾向となっています。

一般の方(購入者側)は「不動産担当者」というと住宅・建物の知識が豊富だろう・・と思っている方が多いのではないかと思うのですが、そうでは無い(もちろん中にはしっかりとした建物の知識を持っている方もいらっしゃいます)ことのほうが多い・・

ということを認識した上で折衝・相談をすることが大切だと思います。


またもっと大切なのが・・

購入予定の「土地」だけではなく、土地周辺の事情・状況がどのようになっているかということをしっかり検証・把握することが大切なんです。

良くあるのが、「私道」といって住宅が隣接している道路が「公道」ではなく、複数の人々が共通して権利を持っている「道」である場合です。

この「私道」の取り扱いに関して・・もともとそこに住んでいる方々の「意識の食い違い」が存在している場合があるんですよね。

そうなると・・いざ住宅・土地を購入してみてから・・設備配管の引き込みや電話線の引き込み工事をしたいといったときに隣家とのトラブルが発生する・・というケースがあるのです。


住宅・土地購入にあたっては、対象となる「土地・建物」だけでなく、周辺の権利・環境がどのようになっているかを購入側で意識をもっておくことが大切です。(不動産側で状況を理解していない場合も多いですから)
posted by kure at 10:42| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年04月28日

中古戸建てを購入・リフォームの補助金制度/一級建築士日記

建築に関連する「法規」「制度」が今年6月あたりから変更・追加されていく施策がいくつかあります。

ここ数年、「建築に関する法改正」は混迷を続けているといったのが正直な感想。その場に対応する”動き”ではなく、本質的なものを見据えた対応を心がけていってほしいものです。

そんな中、景気対策の一環として

晴れ中古戸建て住宅市場の活性化
晴れ中古戸建て活用の推進

を目指した動きがようやく実施されることになりました。


本来「住宅・建物」はスクラップ&ビルドではなく、創造したものを手を加えながら可能な限り永続的に活用していく・・

そういう性質の存在なのだと思うのです。

極端に言えば「新築建物」よりも「中古建物」の利用のほうが数が多い・・・そんな市場環境となることが望ましいと考えています。

で・・・今回・・

まだ詳細は決まっていないようですが・・

満月中古戸建て住宅を購入してリフォーム活用することに対する「補助金制度」

がスタートすることになるようです。あくまでもまだ未定ですが、100万円単位での補助金額となるのではないでしょうか。

基本的な制度仕組みとして特徴的なのは・・

戸建て住宅購入者に補助金が渡るのではなく


晴れリフォーム工事などを手がける施工会社に「補助金」が渡される仕組みとなるもよう。

ゆえに補助金制度に参画する意思表明をした施工会社の中からある程度「補助金制度対応施工会社」が選抜されることになるのではないでしょうか。予算に限りがありますから。


そういう意味で制度施行後であれば、「補助金制度」を上手に活用していくことが望ましいように思います。


ここで注意ポイント。

このような仕組みの場合には、「リフォーム施工会社」に直接補助金が支払われる形となるので、会社によっては、その補助金を少しでも利益になるようにと誘導・実行していくという会社がかならずあられてくるものです。

ですから、きちんと「補助金」が全て利用者に還元されるとともに無駄のないリフォーム計画となるように第三者(建築士)を加えた形で

揺れるハート住宅購入者
揺れるハート建築士(リフォーム計画の立案と工事見積もり内容のチェック)
揺れるハート施工会社(リフォーム・施工)

の3者でチームを組んで計画推進していくことをおすすめいたします。(*^^)

特に「工事見積もり内容」が適正かどうかは、一般の方ではまず判断ができないことと思います。場合によっては、「工事見積もり内容のチェック」だけでも建築士に仕事依頼するという方法も考えられますので、覚えておんれるといいのではないでしょうか。



mondju.comに参加しました:KvUJyaIqRGMijXxb
posted by kure at 11:24| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年02月22日

中古戸建て住宅の”土地”活用/一級建築士日記

個人的には、今後「中古戸建て住宅」の購入活用が一番おすすめの”住宅”選びだと思っています。

「中古戸建て」

の活用方法としては大きく2つの視点があって・・。

ひとつは

晴れ中古戸建て住宅をリフォームして活用していく方法。

もうひとつは

晴れ建物は全て解体撤去して新たに戸建て住宅を建設する方法です。


日本の場合「住宅価格」といっても多くの場合(都心部では)”土地の価格”が一番ネックとなっています。

簡単に言えば”土地”が高いんですよね。(^^ゞ

ただ不思議と・・ここに盲点がありまして。

”更地になっている土地”

”中古戸建て住宅として販売されている土地建物”

を比較して場合に、案外「中古戸建て住宅」として購入するほうが”価格が安く売られている”ということがあるのです。

この場合”建物解体費用”を見込んでも、わりとお手頃となるものがあるんですよね。

ちょっと不思議に思うかもしれませんが、実際そういう物件も多々あるんです。

ですから・・”更地の土地”を購入して住宅造りを考えている方は・・。

揺れるハート中古住宅を購入して建物を建て直して住宅造り

といった方法もあることを覚えておくといいのではないでしょうか。
posted by kure at 08:00| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年02月04日

「中古一戸建て」は基礎重視/一級建築士日記

住宅選びをする時は、「一戸建て」「マンション」に関わらず・・基本は「周辺環境」と「土地」だと思います。

建物そのものに関しては、あくまでも”環境””土地”が良好なもの・・もしくは”環境・土地”のメリットとデメリットをしっかり認識した上で、判断して・・良しとしたものが見つかってから”建物”の検証をしていくという順番を間違わないようにしていただければと思います。(^^ゞ


どうしても・・一般的に・・

「住宅」そのものから”視線”がいってしまって・・”環境・土地”が二の次となってしまうケースが多いものですから。(^^ゞ


中古一戸建て住宅を探している時に「環境・土地」が納得のいくものであった場合・・次に気を配っておきたい要素が・・。


晴れ基礎の状態

です。

正直「中古一戸建ての住宅」の場合、建売で安く提供したいという売り手側の気持ちから・・どちらかというと「基礎のつくり」がおろそかとなっている(弱い)物件が多いのも事実なんです。(^^ゞ

たまには・・びっくりするぐらい・・・「基礎」とも呼べないような作りとなっているものに遭遇することもありますからね。...( = =) トオイメ

本当に・・。

こういう物件を購入してしまっては、いくら「耐震補強」を上物構造部に施したところで、あまり意味が無いものになってしまいますから。

「基礎の耐震補強工事」

というものも可能なのですが・・実際には「効果があまり期待できない」ものであったり・・「価格的」なことから、そこまでやるなら・・

建物を全部解体して新たに住宅を建て直したほうが『安い』ということも多々ありますので・・。(^^ゞ

やはり「基礎の状態」は良好な物件であることを確認して上で購入判断をすることが大切です。(*^^)
posted by kure at 10:13| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年01月26日

中古戸建住宅のポイント/一級建築士日記

個人的にそもそも”住宅”というものは、”人から人へ受け継がれていくもの”であることが一番望ましいのだと思っています。

欧米社会では、”受け継ぐ”ことが住宅理念となっていますが、日本では残念ながらそのような意識は広まっていません。

『土地に対する思い(固執)』

が強いのが日本の特徴となっていることも影響があるのかもしれません。

本当の意味で

『耐久性の高い住宅』
『末長く存在できる住宅』

創造を促進していくためには、「中古住宅活用」がもっと普通の意識として広まっていくことが大切なのだと思っています。

そんな「中古住宅」活用をしていく上でのポイントについていくつか話しをしてみたいと思います。

かわいい一戸建ての中古住宅

においてなんといっても一番気にしておきたい要素が・・。

晴れ基礎

です。

「内装」などは大抵販売前に簡単リフォームされていること多いわけですが、『基礎』に関しては特別手を加えるということはほとんどありません。

満月耐震性

を考えたときに、『柱・壁』に関して考える前に・・とにかく土台となる『基礎と土地』が耐久性を有したものとなっていなければ、いくら上物を頑強にしたところで意味がないのです。

とても当たり前のことなのですが、実際には不動産売買の中であまり気にされることなく(おそらくは、基礎は普通大丈夫だろう・・という既成概念があるのかもしれませんね)・・”基礎”の確認がおろそかとなっているケースが多いんですよ。

それに

実物件の中にも「基礎」が弱いという住宅は結構多いのです。


そういう意味でも、中古住宅物件探しの最初は「基礎と土地」ということからスタートすることが望ましいものと考えます。
posted by kure at 10:29| Comment(0) | 中古戸建住宅関連

2010年01月18日

中古戸建て住宅のポイント/一級建築士日記

「中古戸建て住宅」市場はまだまだ日本では発展していません。

でも欧米では、当たり前のように「戸建て住宅」として”中古物件”の売買が盛んです。

この違いは何から生まれているのかといえば・・やはり・・


かわいい住まい手側の意識の違い

が最も大きな要因となっていると思っています。

*長期優良住宅制度
*100年住宅

などという言葉が聞かれるようになりましたが、今の状況では「掛け声倒れ」となるのではないでしょうかね。(^^ゞ

「住宅」に限ったことではありませんが・・。

かわいい末永く活用していく

ためには、いかにして・・

かわいい継続的に手をかけてあげる(メンテナンス)ことができるか

ということにつきるんですよね。

どんなものでも「大切に扱ってあげて」「大きなことになる前に修繕や手をかけてあげる」ということによって、末永く活用することができるのです。

”住宅”に関しても同様。

ただ、残念なことにこれまで”住宅など”に関しては「メンテナンスフリー」という言葉に代表されるように、「メンテナンスがいかに不用となるか・・」といったことを追求した商品提供(住宅)がなされてきました。

その背景には、住まい手側が「メンテナンスを極端に嫌がる」といった傾向が強く存在していたことも要因となっているのかもしれません。

「メンテナンスが不用」

をうたい文句にしすぎてしまっていたのではないでしょうか。

本当は・・。

晴れ「手軽にメンテナンスができる」
晴れ「修繕のしやすさ」
晴れ「ご家庭で簡単にできる日々のメンテナンス」

といったものに焦点をあてた、「住宅造り」と「関連商品の開発・提供」をもっともっと推進していくべきだと思うのです。(*^^)

例えば今でも人気があるのですが・・。

かわいいフローリングに対するワックス。

メンテナンスがかからない・・ということで「UVコーティング(一般的にコーティング)」と呼ばれるものを施すことを推奨しているのを多く見かけますが・・

私としては本来「フローリング」に対しては「水性ワックス」を活用していくことが最も良いと思っていたりします。(*^^)

「水性ワックス」の場合は、わりとワックスが剥れてしまいやすいために、一年に一回くらいは「ワックス」を再度施すこと(日々のメンテナンス)が大切になるのですが、それでもそういう対応を継続していくほうが末永くフローリングを良い状態で活用していけると思っているんです。

「水性ワックス」の場合には、ワックス剥れが激しいところだけを手軽に追加でワックスを施してあげればいいんです。

でも「コーティング」ではそうはいきません。

自分ではできませんし、部分的な修繕もできません。コーティングのし直しも原則できないのです。(フローリングの表面材もいっしょに剥れてしまうため)

るんるんるんるん

「メンテナンス」というとすごく大変な感じがしますが、本来は日々のお掃除と同じ感覚でできる要素が多く存在しているものなのです。

いかにして

晴れ手軽に家庭でメンテナンスが継続できるようにするか

をテーマとした住宅計画・住宅設備・建材・修繕方法などが開発・促進されていくことが「中古戸建て住宅」の市場を拡大することに繋がっていくのではないでしょうか。
posted by kure at 10:15| Comment(0) | 中古戸建住宅関連