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家を買ったら読む本

book120.jpg 家を買ったら読む本/晋遊舎ムック

この度、良くご質問などをいただく・・ 住宅(新築マンション、一戸建て)を購入したときの”しなければいけない事””心がけておきたい要素””内覧会に関する要素””住宅のお手入れポイント”などを一冊のムック本として発売することになりました。主に「内覧会関連情報」「住まい方情報」について監修させていただきました。ご参考としていただけたら幸いです。
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2012年08月20日

中古マンションの選び方「土地の安全性」

前回、”中古マンションの選び方”に関して記事を記しましたが、ちょっと補足的な要素を踏まえて具体例も記する形でお話してみたいと思います。

”土地環境”

が最も重視すべき要素であることは、前回記事でも記していますし、「中古マンションの選び方」というサイトページでもお話させていただいています。

シビアに検証しようとすれば、「地質データ(ボーリング調査資料)」を入手する形で”土地環境”や”土地の安全性”などを見極めていくことになるのですが・・そこまでしなくとも、土地の安全性(地震、地盤崩壊など)を見極めるための目安となる「要素」が二つほどあります。

ひとつが・・。

「丘陵地」と呼ばれる地形を有する地域で、丘陵地の丘部分(上部)となっている「土地」は、とても安定していて、地震などにも強い土地と考えることが出来ます。「山地形」の場合でも、地盤自体は”強度”のある地質となっている土地も多々あるのですが・・急斜面などを有する環境となるため、”地盤崩壊(土砂崩壊)”を起こす可能性は考慮しておかなくてはならないのです。

ですから、なだらかな地形を持っている「丘陵地」が最適な土地環境となるんですね。

ただし、「丘陵地」であっても、”谷間地形”となっている土地(部分)は、避けておきたいところ。”水(雨)の通り道”となっていたり、住宅建設に当たって「盛土造成」をしている可能性があるからなのです。”盛土の土地”は、地震動に弱い土地環境となります。

で・・。もうひとつの要素が・・。

「大木が存在している緑環境の有無」です。

針葉樹と呼ばれる樹木ではなく、広葉樹と呼ばれる大きな樹木があちら・・こちらに点在しているような土地環境は、とても”安定感のある土地”と考えることができます。広葉樹が大木となるのには、数十年・数百年といった長い年月を要するもの。そんな広葉樹の大木が多く点在しているような地域(土地環境)は、地盤の乱れ・崩壊・無用な宅地造成などが無かった土地と判断する目安となるからです。

上記ふたつの要素・・。

「丘陵地」で「広葉樹の大木が存在」する地域・土地は、”安心感”を持てる土地環境と言えるのではないでしょうか。

具体的な話をひとつすると。東京近郊であれば”神奈川県及び東京の境となる”

「生田・よみうりランド・新百合ヶ丘・稲城・柿生・鶴川・若葉台」周辺地域は、とても良い”丘陵環境”となっています。

実際、私自身も昔から土地環境の良さを感じて、この地域を居住地域としています。(*^^)「土地環境の良さ」としては、東京近郊では一番と考えているからなんですね。

このエリアの中には、昭和の時代に建てられた「団地・マンション」エリアが存在しているのですが、”丘陵地”であり”広葉樹の大木”が点在する土地環境としてひとつおすすめするとすれば「生田・西三田団地エリア」となりますでしょうか。土地環境が良いからこそ、ほとんど大きな損傷も無く、綺麗な状態の建物(構造的に)であり、土地環境となっているのです。平成に建設されたマンションであっても、土地環境が脆弱な地域では、建物の損傷も多々存在しているものです。

120820.jpg

上記写真からもわかるように、”広葉樹の大木”が茂る、静かな環境となっています。(写真は、現在販売中の西三田団地住戸 2LDKの物件情報から転載させていただいたものです。*許可済み)

中古マンション選びをするのであれば、建物建設時期は古くとも、このような土地環境の良い中古マンションを「1,000万円程度」で購入して、200万円・300万円程度で好みのリフォームを施せば、立派な室内環境も手にすることができるものです。土地環境の良くない場所で、わりと新しい時期に建設された中古マンションを”2,000万円以上”もの費用を負担して購入するのと比較したら、断然前者のほうが良い住宅を手にすることに繋がるものと思っています。
posted by kure at 18:53| Comment(0) | 中古マンション関連

2012年08月01日

中古マンションの「選び方」

近年、日本において基本的には「住宅供給過剰な状態」が続いています。

これは、住宅供給する側(ディベロッパー・建設会社など)が企業として生き残っていくためには住宅を新規で供給し続ける必要があるからなんですね。購入者・居住者側が求めているからなのではなく、あくまで供給企業側の論理で住宅市場が推進されているからなんです。(^^ゞ

このことは、日本の社会環境・自然環境にとっても好ましいことではありません。再生可能エネルギーなどを主として活用していこう・・といった思想からも、ズレた感覚となっているのです。

私自身、以前から「中古住宅」をもっと積極的に活用・・末永く住宅・建物を利用していくような考え方を広めるような活動もしてきているのですが・・残念ながら、いつまでたったても社会環境として本気でそういう取り組みが進む気配が無いのが実情です。

それはなんといっても・・。

本当に「中古住宅・建物」の活用が促進されていき、中古住宅市場が活性化してしまうと、住宅供給企業が成り立たなくなってしまうという恐れを抱いているからなのではないでしょうかね。(^^ゞ

「電力会社」の問題

もそうですが、日本の社会基盤と位置づけられる産業などでは”供給側の論理・思考”で仕組みが作られていめのが現状のようです。


そんな社会環境を嘆いていてもしかたありませんので、一般市民・生活者がもっと多くの情報(正しい情報)を得て、そして各々がしっかりと考え、判断していくような行動を取るようにしなければいけないと思っています。(^^ゞ

例えば
マンション供給にしても本当は「高層・超高層型マンション」は居住空間には適していない、自然現象に対する危険もいっぱい存在する住宅形式だったりするんですよね。(^^ゞでも、土地の有効活用という供給側の論理から「超高層マンション」が積極的に提供されていたりします・・。

そこで、下記サイトに「中古マンションの購入に関した”選び方”」の情報を書き溜めてみました。あまり細かい要素まで取り上げると逆に理解しにくくなりますので、主要なポイントをご紹介する形としています。ご参照いただければ幸いです。(*^^)

中古マンションの選び方
中古マンションの選び方「土地環境」要素

中古マンションの選び方「建物構造躯体」要素

中古マンションの選び方「管理体制」要素


中古マンションの選び方「高層住宅」要素
posted by kure at 13:58| Comment(0) | 中古マンション関連

2012年06月08日

中古マンションを購入する上でのポイント

当ブログでも何度もお話していますが・・。

住宅選び(住む場所)

にとって、最も大切なのは”家”そのものの仕様ではなく、「土地環境」です。(*^^)

新築物件・中古物件のいずれにおいても、まずは”土地環境”が良好かどうかを一番重視して検討・・それ課題がクリアーされた物件に対して、「家の仕様など」を検証していくといった順番で検討していくのが重要であることを認識しておいていただければと思います。

で・・。

今回は、そんな”土地環境”に関して良好と判断された物件に対しての話で「中古マンションの購入」に関連したポイントをいくつかお話したいと思います。


”中古マンション”の場合はその特性上、毎年定期的に「販売住戸」が同じマンションから生まれてくることも多々あるものです。

*転勤など

お仕事の都合で転居していく方がある程度存在しているからなんですね。

ここで、住宅選びをする上での参考要素となるのが「販売価格」です。

一般的には、どうしても販売価格が安いほど、魅力的と感じてしまいやすいものですが、例えば同じ”マンション・団地”エリアにおいて、複数の中古物件があったときに、大抵同じ間取りであっても「価格差」があるものです。

・リフォーム済み
・リフォーム無し

・住戸内の仕上げが綺麗or損傷が目立つ

といった要素で違いが出るのですが、まず私が中古マンションを購入するのであれば

「仕上げが綺麗or汚い」

といった要素は無視します。(*^^)

”賃貸”とは状況が異なり、中古購入であれば「仕上げ(室内クロスなど)」は自分で費用をかけて、張替えをするからですね。

正直、見た目の「綺麗or汚い」で住宅価格に差があることも多いのですが、よほど急いで住みかえしたいという場合を除けば、同じような物件なら「見た目は汚くても価格が安い」ほうが良いからです。

次に

同様の理由で、一般的に「リフォーム済み物件」のほうが人気があるようなのですが・・。

正直これももったいない話。(^^ゞ

中古マンションを購入するのであれば「リフォーム無し物件」を購入して、自分の望むように・・必要な箇所だけ購入後に”リフォーム”したほうがお得だからです。

”リフォーム済み物件”というのは、当然「リフォーム費用」が価格に転化されています。販売物件のリフォームは、実際には割高で行われている物件が多いんですよね。(^^ゞ

正直。室内のクロス(壁・天井)だけでも張り替えただけで大きく見た目の印象が変わるわけですが・・。

3LDK 70uくらいのマンション一室の壁・天井クロスの張替えであれば

「25万円〜35万円」

もかければ、十二分にリフォーム可能なんですから。(^^ゞ

6畳 一室の壁・天井のクロスの張替えなら

「2.5万〜4万」くらいで出来るんですよ。(^^ゞ


”リフォーム済み”物件をあえて購入するのは、正直もったいない気持ちになりませんでしょうか。(*^^)

自分好みの「クロス・色彩」にコーディネイト出来て、費用も抑えられるものなのです。



次に

同じ”マンション・団地エリア”にて、「価格が安すぎる(最も安い価格の物件)」というのも、正直”何か理由がある”と考えることは大切なことかと思います。

同じ中古マンションエリアで同じ程度の住戸が「800万〜1300万」といった価格幅があることも度々見かけることです。

もちろん、「上限に近い価格」のものもその理由は確認したいものですが・・それよりも注意が必要なのが「下限価格の物件」です。

住宅の場合には、正直・・”安物買いの銭失い”といった言葉がありますが、そんな言葉通りのことになりやすい・・そういう要素を有していることは、常に念頭においておきたいものなのです。


*事故暦(自殺、傷害、水漏れ)

などといった要素は、いくらでも情報隠しができるようになっていますからね。(^^ゞ(その方法はあえて記しませんが・・(^^ゞ)

とにかく普通に物件を見ただけでは、ほとんどそのような「デメリット要素」を見つけることはできないものです。

先ほどの例を用いると

「800万円〜1300万円」

といった価格帯物件があるマンションであれば、「800万円」付近の価格帯物件には、きちんと「価格が安い理由」が無いといけないんですね。

もちろん同様に上限の「1300万円」にも理由が無いとおかしいのです。

そういう要素を分析・検証するのが面倒・・と思う方はやはり・・


中間価格帯(上記例えでいえば1000万円〜1100円)

の物件を購入検討対象とするのが望ましいのではないでしょうか。




posted by kure at 14:22| Comment(0) | 中古マンション関連

2011年02月21日

分譲賃貸マンションのポイント

最近、よく聞くようになったのが「分譲賃貸マンション」という言葉です。

分譲賃貸マンションとは、もともと分譲マンションとして販売された住戸を”賃貸住宅”として貸し出す形式となっているものを意味しています。

これはもともと昔から存在している住宅形態ではあるのですが、どちらかというと供給数が少なかったこともあって、認知度が低かったのでしょうね。


「分譲賃貸マンション」という言葉だけを聞いてしまうと、なんとなくとても良いもの・・というイメージが先行しているようですが、通常の「賃貸マンション」と比較して課題となる要素も多々あるので、しっかりとその実態を認識した上で、契約することが大切です。


多くの場合、ある程度の年月がたってから、”何かが発生したとき”に・・そんなつもりではなかったとか・・契約するときに聞いていなかった・・といった後悔をする人も多いもの。

分譲賃貸マンションとは、その実態は「単純なものではなく、わりと複雑な事情」を有しているものと考えておいていただきたいと思います。


そんな分譲賃貸マンションに関するメリット・デメリットなどはこちらの分譲賃貸マンションを参照してみてはいかがでしょうか。

posted by kure at 16:43| Comment(0) | 中古マンション関連

2010年10月04日

中古マンション購入のポイント1/一級建築士日記

中古マンションを購入、内装をリフォームして活用するというのは今後もっと増加していってほしい要素のひとつです。

実際マンション(RC造)の場合「建物構造」さえしっかりしていれば、末永く活用していけるものですからね。

建物周辺環境が自分にとって快適な条件となっていれば、住戸内部をお気に入りの内装とするだけで、新築マンション以上の好環境となることも多々ありますから。

そういう意味で、中古マンション探しをしている時の見極めポイントとして簡単にひとつ要素をあげるとすれば・・。

晴れ外壁のひび割れや基礎部分のひび割れの有無

を確認していただければと思います。

内装は二の次でOKですから。(^^ゞ

「ひび割れ」の有無は、建物構造だけでなく、周辺地盤の状況も表れしている場合があります。”揺れやすい地盤”であるほど、建物外壁に損傷を及ぼしやすいということですからね。

内装ばかりを検証している人が多いのですが・・正直「浴室・WC」などの水回りはできればリフォームで交換するほうが望ましいものですから。

建物構造・周辺環境がしっかりしていることを前提としたら。

内装が一見綺麗に見えて・・「価格が高め」なのであれば、内装が汚くとも、「価格が安い」物件を購入して自分なりにリフォームしたほうがお徳だと思います。
posted by kure at 12:13| Comment(0) | 中古マンション関連

2010年03月25日

「中古住宅」は購入前チェックを/一級建築士日記

”中古住宅”の活用は今後・・もっともっと一般化されていくことが望ましいと思っています。

”中古住宅”を購入して、自分仕様にリフォームして活用することは「定番化」してしまっているマンションや建売戸建て住宅とは一味違った”自分の好み””特徴あるインテリア”を実現しやすいのも大きな魅力です。


ただやはり、中古住宅は”見た目のよさ”だけで判断してしまうのはかなり危険。新築以上に・・”購入前”にこそきちんと住宅チェックしておく必要があります。

特に中古マンションの場合には。


購入希望の「住戸内部」だけでなく、建物全体の”チェック”も欠かせない要素。やはり一級建築士など建物の専門家の目で一度は住宅チェックをしてから購入判断をしたほうがいいと思います。

晴れ住宅チェック


マンションは躯体さえしっかりしていれば、住戸の内装・設備などはリフォームで対応できますからね。


posted by kure at 08:59| Comment(0) | 中古マンション関連

2010年01月22日

中古マンション市場動向/一級建築士日記

今「中古マンション」の売買が以前と比較して、増加傾向となっています。

単純に考えると、とても良い傾向なのですが・・

しっかり見つめておきたいのは、その中身。

「住みかとしての住宅」

を探していて・・その視線が「中古マンション」に向かっているというのなら、とても喜ばしいことなのですが・・。


どうも実状としては・・「投資目的」の資金が多く入っている感じがしています。

一般的に「投資市場」が活性かすることで、様々な分野・要素が発展していくといわれていますが・・。

個人的には直接的に生活に係わるような要素・・。

「食」
「住」
「燃料・エネルギー」

には”投資”の要素はあまり関わりがないほうが良いと考えています。

”価格”ばかりが、実際の「価値」と無関係に上下するのが「投資」の大きな課題・デメリット。

短期的な「流行」「需要」に左右されることの無い市場体制が「食」「住」「エネルギー」には大切なのではないでしょうか。
posted by kure at 14:12| Comment(0) | 中古マンション関連

2010年01月20日

「中古マンション」のリフォーム活用/一級建築士日記

いま徐々に人気が出てきているようですが・・。

今後の「住宅事情」を考えても個人的におすすめなのは

晴れ「中古マンションの購入+リフォーム」

での活用です。

「中古マンション」といってももちろん何でもいいわけではなく「立地条件」「建物状態」など個々の物件ごとに状況の違いはあるわけですが・・

ひとつの目安として「阪神淡路大震災」のあった1995年以降に建築されたマンションが望ましいかと思います。

現在、中古マンションは「価格要素」「立地要素」の上から新築マンションよりもお買い得と考えられる物件が多々存在していますからね。

私が現在推進しているのが・・。

晴れ自然素材「土壁など」と古材「古民家などの木材」

を活用したマンションリフォームです。

「自然素材」
「自然との共生」

を大切にしてる私にとって、力を入れている要素でもあります。(^^ゞ

マンションの個々の事情(マンション組合規約・法規制など)によって可否はありますが・・。やはり「自然素材」は月日の経過と共に新しい”良さ”も生まれてくるというところが、いいですよね。


もちろん「自然素材・古材の活用」を実現・推進していくための努力も積み重ねておりまして・・。

今では個人的に信頼のおける

揺れるハート左官職人さん
揺れるハート古民家古材鑑定・活用士さん

との協力関係を構築することができました。

これによって、「機動力と対応力の高い」自然素材・古材リフォーム体制を持つことができています。

基本的に新築マンションの場合には、なかなか「個性豊かな居住空間」を得ることができません。

それに対して「中古マンションをリフォーム活用」するのであれば、わりと低予算で大胆な・・自分好みの内装住居を手にすることが可能なんですから。

例えば

リビングなどの普通の「壁」に「古材の柱・梁など」を貼り付けるだけでも、「風合いある部屋」ができあがります。

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できれば、その壁だけでも「土壁・左官仕上げ」とするとさらに雰囲気も”癒される”ものにとなるのです。

”古材”の利用は、オーダーにて「テーブル」「カウンター」などとすることが可能ですので、トータルイメージを意識したリフォーム計画が可能なんです。

”古材”や”左官”というと「和風」のイメージがあるかもしれませんが、実際にはそうではなく「洋風イメージ」の計画とすることも可能なんです。

b-02.jpg

「自然素材」
「古材」

を活用した『リフォーム設計・計画』をぜひ、一度はご検討してみるといいのではないでしょうか。(o^∇^o)ノ
posted by kure at 10:00| Comment(0) | 中古マンション関連

2010年01月16日

中古マンションの活性化/一級建築士日記

やっと活性化してきたように感じるのが「中古マンション市場」です。

そもそも、私個人的には20年前くらいから「中古住宅」「中古建築物」の活用が促進されていかなければ、この先日本の”建築”にとって未来は無い・・と思っていたほどですから。(^^ゞ

このところ国土交通省の牽引もあって、「長期活用住宅」のピーアールがなされてきています。でも・・現時点では「戸建て住宅」でのみ活用されつつある・・そんな制度状況です。

それでは何故

「マンション」で長期住宅の考えが実施されていかないかというと・・実に単純なこと。

黒ハート中古のマンションを積極的に活用していくという土台がまだまだ無いからなんです。

いくら「100年住宅・マンション」だと・・ピーアールしたところで、欧米のように「100年間」大事に住まう人が次々に変わるものの上手くマンション空間を活用していく・・

といった「気持ち」「価値観」「行動」がそこになければ始まらないのです。

今の日本においては、この「価値観」が正直育っていないんです。(^^ゞ

個人的にはぜひ、この「建物を長きに渡って改修しながら活用していく」といった価値観が育っていってほしいと思っているんです。(*^^)

そうでないと・・「ゴーストタウン」のようなマンション群・町並みが月日の経過とともにあちらこちらで生まれてしまうことになるんですよね。

現在のマンション価格で見ると・・。

「中古マンション」は「新築マンション」に比較して「1/5程度」の値段で購入できるのではないでしょうか。

今は・・そんな「価格的な魅力」「投資的な対象」として中古マンションの購入が活性化しているようなのですけど・・。

それでは一過性の「動き」にしかなりませんよね。

これをきっかけに、『価値観』として新しいものが生まれてくるといいなぁ〜と期待しているところです。
posted by kure at 18:26| Comment(0) | 中古マンション関連